Comment vendre des bureaux ?

Lorsque l’on vend des bureaux, on ne s’adresse pas à la même clientèle que lorsqu’on se sépare d’une boutique, d’un entrepôt ou encore d’un hangar dédié à la logistique. Puisque vous avez vous-même déjà acheté le bien que vous proposez à la vente, essayez de comprendre ce qui vous a amené à investir.

Les points forts qui vous ont convaincu il y a quelques années d’acheter les bureaux sont peut-être toujours d’actualité et pertinents pour des acheteurs potentiels. À l’inverse, il existe peut-être des éléments que vous n’avez pas identifiés mais qui sont des leviers potentiels très pertinents pour séduire des acheteurs. Voilà pourquoi nous vous recommandons de vous faire accompagner par un agent immobilier. Spécialisé dans la vente à des professionnels, il connaît leurs attentes et leurs motivations. Type d’aménagement intérieur des bureaux, solutions modulables, technologies embarquées dans le bâtiment, il sait ce que les acheteurs recherchent aujourd’hui.

Son éclairage peut vous aider à faire évoluer vos bureaux pour les remettre aux normes ou effectuer de petits travaux qui vont faire la différence. Casser une cloison, remplacer un système de chauffage ou encore des isolations peut accélérer la vente. Cela va jouer sur les performances énergétiques, l’apport de lumière et plus globalement tout ce qui concourt à la qualité de vie au travail (QVT). Il s’agit d’un indicateur fortement regardé par les entreprises, dans le cadre de leur politique de responsabilité sociétale et environnementale (RSE).

Pour savoir comment calculer le prix de vente d’un bureau dans le but de le vendre, tout commence de la même manière que pour un bien immobilier à usage d’habitation. En effet, que l’on souhaite vendre un appartement, une maison, un commerce ou des bureaux, l’expertise en évaluation immobilière fait systématiquement appel à deux grands concepts : la valeur et la surface.

Pour définir la valeur d’une surface utilisée comme bureau, ce sont des critères communs à ceux de l’évaluation immobilière des logements que l’on utilise.

• En fonction de l’adresse et de l’emplacement précis des bureaux, on obtient déjà une première estimation de la valeur selon l’attractivité de la commune, du quartier ou même de la rue ;

• Ensuite, la consistance du bien est évaluée. On s’intéresse pour cela à ce qui compose le bien, à son état général, aux travaux d’entretien réalisés ou à prévoir ;

• Ensuite, l’usage influe directement sur le prix. La même superficie n’aura pas la même valeur selon qu’elle puisse être à usage d’habitation, de commerce ou de bureaux ;

• Et pour conclure, c’est la superficie issue de mesures précises dans le local qui permet d’obtenir un coefficient à multiplier à la valeur au m².

En ce qui concerne la superficie, ce n’est pas exactement la même règle de calcul que pour un logement que l’on doit respecter. En ce qui concerne les bureaux, c’est la surface utile brute (SUB) qui est la référence, de laquelle on peut ensuite déduire la surface utile nette (SUN).

On peut définir la surface utile brute comme la surface de plancher de laquelle on déduit tous les éléments structuraux. Ainsi, on retire de la surface au sol les éventuels poteaux, les cloisons fixes ou encore les murs intérieurs porteurs. Il faut également déduire de la surface au sol les espaces dédiés à la circulation verticale (escaliers, ascenseurs, etc.).

Le but de la SUB est d’obtenir une valorisation de l’espace comme plateau et non pas comme surface limitée. Car des cloisons peuvent être abattues et l’espace largement réaménagé et adapté selon l’entreprise qui l’occupe. Voilà pourquoi on ne tient pas compte des éléments amovibles et on préfère obtenir une surface brute, plus représentative.

Un exemple illustre très bien cette notion de différence entre SUB et superficie en Loi Carrez (utilisée pour les logements). Alors que la hauteur sous plafond minimum pour un métrage de superficie en Loi Carrez est d’1,80 m, cette limitation n’existe pas avec la SUB. Un bureau peut en effet facilement être installé dans un espace même avec cette hauteur réduite.

En disposant de la SUB, on peut ensuite obtenir la SUN. Sa définition est simple : il s’agit de la surface utile effectivement réservée au travail qui intègre les zones administratives, les zones de stockage ou encore de production. Pour cela, on déduit de la SUB les zones dédiées à la circulation horizontale (comme les couloirs et autres passages), et on retranche également les locaux sociaux ou les sanitaires. Cette surface revient à ne retenir que l’espace qui sera réellement exploitable avec des bureaux. Elle permet aux entreprises qui souhaitent acheter un bien de pouvoir se projeter et d’évaluer le nombre de collaborateurs qui pourront s’installer.

Que vous vous lanciez dans le processus de vente de bureaux vous-même ou avec l’appui d’un professionnel, il est important de soigner tous les éléments qui mettent en valeur l’espace.

Les photos sont la première chose que les candidats à l’achat vont regarder. Une jolie photo sur un site de petites annonces ou dans un magazine va accrocher le regard et ensuite inciter les acheteurs à en savoir plus. En ce qui concerne les bureaux notamment, la photographie est capitale. Si vos locaux bénéficient d’une belle exposition, si l’intérieur a du cachet avec du parquet, des moulures ou encore si des éléments modernes sont là, essayez de les valoriser.

Les acheteurs ne sont pas dupes et devineront que vous avez un budget limité ou que vous avez pris des photos vous-même si vous ne faites pas cet effort. Cela ne donne pas une bonne première impression. Vous devez vous distinguer et redoubler d’efforts sur les photos face à une concurrence forte.

Une fois le premier filtre de l’image passée, misez sur un descriptif complet. Pour des bureaux, il est important de mettre en avant ce qui va permettre aux acheteurs potentiels de comprendre comment ils vont exploiter la surface.

• Donnez le détail de la surface utile brute (SUB) et de la surface utile nette (SUN), deux données utilisées dans le monde professionnel qui permettent de comprendre la surface pouvant être dédiée à une activité professionnelle et le nombre de collaborateurs qui pourront s’installer ;

• Partagez les plans, le zonage et les éventuels aménagements déjà en place ou qui peuvent être installés. Si des cloisons modulaires ou des espaces particuliers sont présents (zone de confidentialité, cabines de phoning, salle de pause), expliquez-le !

• Enfin, ne cachez rien des caractéristiques du bâtiment. Année de construction, matériaux, performance énergétique et règles d’urbanisme qui s’appliquent. Vous devez tout donner aux personnes qui sont intéressées pour qu’elles puissent se projeter en ayant notamment une idée des coûts à attendre (facture énergétique, taxe foncière, frais de copropriété, etc.).

Vous souhaitez probablement que la vente de votre ensemble de bureaux intervienne rapidement. Pour cela, l’un des moyens d’accélérer le processus de vente consiste à créer l’urgence autour de la commercialisation. Comment ? En trouvant l’élément qui peut déclencher la vente vite, le coup de cœur.

• Les surfaces de bureaux dans le quartier sont assez rares et très demandées ;

• Il s’agit de la première mise en vente sur le marché de ces bureaux qui ont toujours été loués depuis des années ;

• Le bâtiment dans lequel se situent les bureaux à une histoire particulière et il s’agit d’une opportunité de s’y installer ;

• Le quartier va se transformer avec de nouveaux équipements, l’arrivée d’une ligne de tram ou l’installation de logements, ce qui va faire augmenter la valeur dans le futur.

Il est important d’identifier une information qui va convaincre les acquéreurs potentiels que le bon moment est venu pour investir. Ils doivent avoir une assurance que leur placement est justifié et pourra s’apprécier dans le temps. Ne communiquez que des informations factuelles, des éléments réels et ne mentez jamais. Omettre des informations ou tricher sur certaines données vous expose à des poursuites et à une annulation de la vente.

De la réalisation des photos à la rédaction de l’annonce en passant par la communication avec les clients et la conclusion de la transaction, l’accompagnement d’un agent immobilier peut faire toute la différence dans la vente d’un espace de bureaux. Il s’agit d’un processus complexe, qu’il ne faut pas faire durer trop longtemps, car l’intérêt des acheteurs peut s’estomper au fur et à mesure que votre bien reste sur le marché. Bien comprendre les attentes actuelles des acquéreurs et leur donner toutes les informations pour les aider à choisir rapidement est la clé.