Le guide de l’urbanisme, de la construction et
de la transaction immobilière

Tout comme le PLUi (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal), le PLU constitue le document opposable de référence dès lors que vous voulez vous renseigner sur les critères de constructibilité de votre parcelle ou bien à plus large échelle sur les règles applicables aux espaces urbains de votre commune.

La principale fonction du PLU est de prévoir les évolutions urbaines et l’aménagement territorial sur les 10 à 15 prochaines années dans la limite d’un développement urbain “raisonné”, c’est-à-dire prenant en compte les questions de préservation des espaces naturels et de développement durable. Ces orientations diffèrent en fonction des zones du PLU (zones d’urbanisation, zones d’activités, zones naturelles…) dont la nature est définie en fonction de la morphologie et des ambitions urbaines liées à ces territoires.

Connaître la nature et la dénomination des zones PLU où l’on souhaite entreprendre un projet est essentiel pour savoir si une construction ou des modifications sur l’existant sont envisageables.

Quelles sont les règles d’urbanisme en vigueur pour un terrain ?

En consultant le PLU, vous obtiendrez à la fois les règles d’urbanisme générales de la localité mais aussi les critères propres à une parcelle sélectionnée. Le terrain est-il constructible ? Si oui, quelle est la destination des sols, la surface de plancher autorisée, la hauteur maximale des constructions ? Des critères d’esthétisme peuvent également être imposées par souci d’uniformité, au sein d’une zone ou d’un quartier.

Bien comprendre les règles d’urbanisme applicables à une parcelle permet de dessiner les contours d’un projet immobilier, en construction comme en extension.

Que faire en l’absence de PLU ?

En l’absence de PLU, c’est aux cartes communales de votre localité qu’il faudra vous référer. Sans PLU ni carte communale, les règles du RNU (Règlement National d’Urbanisme) s’appliquent alors et avec elles, le principe de constructibilité limitée. Autrement dit, les constructions sont autorisées uniquement dans les zones déjà urbanisées. L’obtention d’un avis du préfet doit également être obtenu pour chaque dépôt de demande de permis de construire.

Le permis de construire est le seul document vous permettant d’entamer légalement la construction d’un terrain ou l’extension d’un bien existant. Pour l’obtenir, le terrain sur lequel le bien sera édifié doit remplir certains critères de constructibilité, lesquels sont renseignés dans le PLU ou PLUi de la commune.

Dans ces documents d’urbanisme, vous trouverez toutes les informations essentielles sur :

• Le régime juridique du terrain (terrain constructible, terrain agricole, etc).
• Les limites à votre futur droit de propriété. Il est parfois possible de noter l’existence d’une servitude ou d’un droit de passage. Autant vérifier cet aspect avant de donner votre réponse pour l’achat d’un terrain et ainsi éviter les mauvaises surprises.

Si le terrain est constructible, cela ne signifie pas pour autant que vous puissiez y ériger un logement sans avoir à effectuer de démarches, notamment en matière de raccordement à l’énergie. Les documents d’urbanisme vont vous renseigner sur les taxes et raccordements utiles.

Comprendre les orientations urbaines d’un quartier ou d’une zone ainsi que d’une parcelle en particulier, c’est également essentiel en matière d’achat / revente.

Et oui ! La constructibilité d’une parcelle est par exemple l’un des critères essentiels considérés lors d’une vente à un promoteur dans le cadre de son étude de faisabilité. La constructibilité est déterminante dans l’attrait commercial de la parcelle et donc dans l’estimation du prix de vente.

Il en va de même pour un investissement immobilier ! Détecter le potentiel de constructibilité d’un bien ouvre souvent des opportunités immobilières intéressantes, à même de générer une bonne rentabilité sur le long terme si des actions pour valoriser son patrimoine ont été effectués.

Dans tous les cas, bien comprendre les règles d’urbanisme vous donnera les clés pour interagir avec des professionnels du foncier et pour aborder plus sereinement tout type de projet immobilier.