Commune sans PLU ni carte communale : quelle réglementation s'applique ?
Si les documents qui encadrent les règles d’urbanisme sont multiples (PLU, PLUi, carte communale, etc), il existe énormément de communes qui ne disposent d’aucun de ces documents. En zone rurale notamment, des communes de taille réduite – et parfois isolées – ne sont dotées ni d’un PLU ni d’une carte communale. Mais alors, quelles sont les règles d’urbanisme qui s’appliquent ?
L’urbanisme dans une commune sans PLU ni carte communale
Une commune sans PLU, cela existe. Le cas n’est d’ailleurs pas rare. Pourquoi cette absence de PLU ?
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Car établir un plan local d’urbanisme nécessite souvent une procédure longue et coûteuse et la loi du 13 Décembre 2000 donne la possibilité aux communes de ne pas se munir d’un tel document. En effet, il faut réaliser lors de l’élaboration du PLU un travail de terrain. Celui-ci doit mobilier à la fois l’équipe municipale ainsi qu’un bureau d’études pour l’occasion. Selon la taille de la commune et les enjeux d’urbanisme, mais aussi la complexité de ses installations, élaborer un PLU peut devenir une procédure qui s’étale sur plusieurs années. Pas vraiment pertinent pour une « petite commune » dont la démographie n’est pas vouée à exploser.
En l’absence de PLU, alors les cartes communales font office de référence. La carte communale se veut bien plus simple et facilement appréhendable qu’un PLU complet. La carte communale peut ainsi être vue comme un document d’urbanisme simple, car elle se limite à la présentation des secteurs de la commune où les permis de construire peuvent être délivrés.
Tout comme le plan de zonage du PLU, la carte communale a le pouvoir d’élargir le périmètre constructible au-delà des « parties actuellement urbanisées ». Mieux, il est possible grâce aux règles fixées par la carte communale de créer de nouveaux secteurs constructibles qui ne sont pas obligatoirement situés en continuité de l’urbanisation existante.
Le RNU (Règlement National d’Urbanisme) comme référent
Si la commune ne possède pas de PLU (ni de plan local d’urbanisme à l’échelle intercommunale), et ne possède pas non plus de carte communale, alors seul le RNU (Règlement National d’Urbanisme) trouvera vocation à s’appliquer. On y aura recours dans le cas d’une demande de permis de construire ou d’un certificat d’urbanisme. Il s’agit donc du document qui sert de base pour la délivrance des autorisations d’occupation des sols. Il permet de conserver un minimum de règles à respecter.
Lorsque le RNU s’applique, il convient de noter que les constructions autorisées le seront seulement dans les parties “actuellement urbanisées” de la commune (article L. 111-1 puis articles L.111-5 et R.111-14). C’est le principe de “constructibilité limitée” (à savoir qu’une zone urbanisée est notamment définie par ses équipements de voirie, d’assainissement, par son environnement et sa densité urbaine).
Il existe également de nombreuses conditions de hauteur ou de distance par rapport à l’environnement attenant par exemple.
Il faut préciser que se référer au RNU ne constitue pas la meilleure solution pour les particuliers. Comme son nom l’indique, ce règlement possède une portée nationale et n’est par conséquent pas adapté aux contraintes liées à l’échelle d’une commune. Ainsi, ses règles peuvent être soit supplétives soit concurrentes à celles qui auraient été appliquées par le PLU. Le RNU peut être trop restrictif et contraignant.
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Construire dans une commune sans PLU ni carte communale
Qu’il s’agisse d’un permis de construire, d’une déclaration préalable ou d’un certificat d’urbanisme, la délivrance des autorisations d’occupation des sols se fera sur le base du RNU en l’absence de PLU ou de carte communale.
Comme nous l’avons vu, afin de solliciter une construction nouvelle (et obtenir un permis de construire), il faut se situer dans une zone déjà urbanisée. A défaut, la zone doit au moins être dans une zone avec des servitudes à proximité. Afin de donner son aval, l’administration qui se charge de l’étude du dossier va se baser sur tous les éléments à sa connaissance, à savoir les équipements de la zone ciblée, la proximité éventuelle d’autres constructions, l’absence d’un caractère protégé de la zone, etc.
Obtenir un permis de construire dans une commune sans PLU ni carte communale est possible même dans une zone non urbanisée. En effet, il existe des dérogations (prévues par l’article L.111-4 du Code de l’Urbanisme). Citons notamment le fait que l’adaptation, l’extension, la réhabilitation ou le changement de destination d’une construction existante est possible.
En cas de réponse négative de votre demande de permis, même en ayant demandé à bénéficier d’une dérogation (selon l’article L. 111-4), vous avez la possibilité de formuler un recours contentieux devant un tribunal administratif dans les deux mois suivant la communication de la décision. Nous vous recommandons de privilégier l’échange et la communication avec la municipalité. Dialoguez de manière constructive avec les personnes en charge de l’urbanisme pour connaître les règles en vigueur. Vous pouvez vous faire accompagner d’un spécialiste (architecte, bureau d’études, constructeur) qui connaîtra les règles et les souplesses permises à l’échelle de votre commune.