Comment réussir sa stratégie d’investissement immobilier ?
Une stratégie, cela consiste à élaborer un plan d’actions coordonnées. Identification des objectifs, calcul de la capacité d’endettement, aide à la structuration financière puis achat et mise en location. Un investissement immobilier suit des étapes bien particulières. Il ne suffit pas d’acheter le premier appartement disponible et de le mettre à louer pour réussir votre placement.
Comment réussir sa stratégie d’investissement immobilier ? Voici quelques conseils en investissement immobilier.
Stratégie d’investissement immobilier : identifiez vos objectifs personnels
La première question que vous devez proposer est très simple : quel est l’objectif de mon investissement ? Quel est le but recherché ?
Votre objectif peut être purement patrimonial, pour les personnes souhaitant diversifier leur patrimoine. Votre objectif peut au contraire être centré sur une rentabilité rapide, afin de dégager un cash-flow et quitter votre emploi. Votre objectif peut également être animé par des valeurs qui vous sont propres, avec la volonté d’investir dans de l’immobilier pour faire sens (notamment en plaçant de l’argent dans des résidences pour seniors, ou encore en réhabilitant des logements pour en faciliter l’accès à des personnes handicapées).
Déterminez votre objectif d’investissement. Déterminez également un objectif de temps.
Si vous souhaitez réaliser un investissement avec une logique de long terme, votre niveau de risque sera moins élevé que pour un investissement sur lequel vous attendez une rentabilité rapide. Pour définir la période de temps sur laquelle vous souhaitez investir, demandez-vous simplement à quelle échéance vous voulez récupérer l’argent investi. Êtes-vous préparé au fait de ne pas générer de profits pendant plusieurs années ? Souhaitez-vous dégager un revenu dès le premier mois de mise en location ?
À ces questions, plusieurs réponses sont possibles. Tout dépendra notamment de votre profil, de vos envies mais également du nombre d’années qui vous séparent de la retraite, etc.
Maintenant que vous avez une stratégie en tête mais également une échéance du projet, vous pouvez de manière plus sereine déterminer le type d’actif à viser et le financement adapté.
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Stratégie d’investissement immobilier : les risques que vous pouvez prendre
Vous êtes d’un naturel joueur ou au contraire plutôt prudent ? En matière d’investissement immobilier, il est important de déterminer ce que l’on appelle votre aversion au risque. Plus un actif financier possède une rentabilité potentielle élevée, plus le risque est élevé.
Il est important d’avoir cet élément en tête avant de s’engager. Ainsi, vous comprenez que les actifs immobiliers sur lesquels la rentabilité possible sera la plus forte seront aussi ceux présentent un niveau de risque élevé. En immobilier, le risque se mesure en s’intéressant à de très nombreux paramètres.
La vacance locative moyenne dans la commune dans laquelle vous souhaitez investir,
Les niveaux de loyer pratiqués (et la possibilité ou non de louer au niveau envisagé),
L’évolution de la valeur des logements à la hausse ou à la baisse.
Chaque commune et même chaque quartier n’affichent pas les mêmes statistiques sur les différents éléments que nous venons de citer. Il convient donc d’avoir une connaissance fine de votre zone géographique cible pour éviter toute erreur.
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Stratégie d’investissement immobilier : une structuration financière claire
Lorsque vous connaissez votre aversion au risque et que vous avez une stratégie bien ficelée, le moment est venu d’aligner les chiffres. C’est votre capacité d’endettement qui va dicter ce que vous pouvez ou non faire en matière d’immobilier.
Le premier calcul à réaliser et celui de votre taux d’endettement. Celui-ci s’obtient en effectuant une division entre le total des charges (récurrentes) et le total des revenus (salaires, loyers et revenus liés au futur investissement). Les banques ont pour consigne de ne pas accompagner les ménages dont le taux d’endettement dépasse les 33 %. Si votre taux d’endettement actuel est plus faible, la différence entre les fameux 33 % et votre taux d’endettement avant investissement locatif constitue votre capacité d’emprunt.
Si celle-ci est compatible avec un achat immobilier, il faut ensuite fixer le budget. Le budget d’un investissement locatif, c’est la répartition entre votre apport personnel et le montant de l’emprunt.
Cette structuration financière est essentielle pour connaître le point d’équilibre.
Avec un apport personnel important, vous pouvez réduire votre besoin en financement bancaire et ainsi obtenir un cash-flow.
Sans apport personnel, mais avec un crédit sur une durée parfois plus longue, vous pouvez équilibrer l’opération et même gagner de l’argent.
Avec ou sans apport personnel, et avec un choix délibéré sur la durée du crédit, vous pouvez investir dans l’immobilier et consentir à un effort d’épargne supplémentaire. Une solution pour vous créer rapidement le capital, mais ne pas dégager de profits.
Lorsque l’on connaît la finalité de son investissement, sa capacité d’emprunt, son appétence ou non pour le risque et le budget qui peut être mobilisé, alors, le ciblage du type d’investissement et la recherche du bien se déroulent de façon logique.
La localisation du bien, le type de bien puis la recherche du locataire seront des étapes qui découleront naturellement de toute cette préparation effectuée en amont.