Lorsque vous connaissez votre aversion au risque et que vous avez une stratégie bien ficelée, le moment est venu d’aligner les chiffres. C’est votre capacité d’endettement qui va dicter ce que vous pouvez ou non faire en matière d’immobilier.
Le premier calcul à réaliser et celui de votre taux d’endettement. Celui-ci s’obtient en effectuant une division entre le total des charges (récurrentes) et le total des revenus (salaires, loyers et revenus liés au futur investissement). Les banques ont pour consigne de ne pas accompagner les ménages dont le taux d’endettement dépasse les 33 %. Si votre taux d’endettement actuel est plus faible, la différence entre les fameux 33 % et votre taux d’endettement avant investissement locatif constitue votre capacité d’emprunt.
Si celle-ci est compatible avec un achat immobilier, il faut ensuite fixer le budget. Le budget d’un investissement locatif, c’est la répartition entre votre apport personnel et le montant de l’emprunt.
Cette structuration financière est essentielle pour connaître le point d’équilibre.
• Avec un apport personnel important, vous pouvez réduire votre besoin en financement bancaire et ainsi obtenir un cash-flow.
• Sans apport personnel, mais avec un crédit sur une durée parfois plus longue, vous pouvez équilibrer l’opération et même gagner de l’argent.
• Avec ou sans apport personnel, et avec un choix délibéré sur la durée du crédit, vous pouvez investir dans l’immobilier et consentir à un effort d’épargne supplémentaire. Une solution pour vous créer rapidement le capital mais ne pas dégager de profits.
Lorsque l’on connaît la finalité de son investissement, sa capacité d’emprunt, son appétence ou non pour le risque et le budget qui peut être mobilisé, alors, le ciblage du type d’investissement et la recherche du bien se déroulent de façon logique.
La localisation du bien, le type de bien puis la recherche du locataire seront des étapes qui découleront naturellement de toute cette préparation effectuée en amont.
