Premier investissement immobilier

Avant de vous lancer à la recherche d’un bien idéal pour un investissement locatif, votre premier réflexe doit être de définir vos objectifs. Vous devez avoir une feuille de route claire et savoir pourquoi vous vous orientez vers l’immobilier. Avez-vous comme objectif d’acheter pour mettre ensuite en location sur une longue durée et récupérer des revenus lorsque vous serez en retraite ? L’idée est-elle plutôt d’acheter un bien immobilier pour le mettre en location puis de le récupérer pour en faire votre résidence principale ? Avez-vous plutôt envie d’effectuer un « coup » en achetant un bien immobilier avec l’objectif d’effectuer une plus-value au moment de la revente ?

Selon l’objectif que vous poursuivez, un type de bien idéal va vous correspondre.

Vous pouvez alors commencer à vous renseigner sur l’emplacement du logement à cibler. Il existe autant de marchés immobiliers locatifs que de communes. Entre une grande agglomération, une petite commune de montagne ou encore une ville dynamisée par le tourisme, les prix comme l’attractivité ne seront pas les mêmes. Pour un premier investissement immobilier, il est important d’avoir une bonne dose de sécurité. Vous pouvez ainsi vous orienter plutôt vers une grande agglomération, une ville étudiante ou encore une commune avec un fort dynamisme économique et démographique. Tous ces éléments vous assureront une bonne pression locative, c’est-à-dire une demande supérieure à l’offre en matière de logements à louer.

Les petites surfaces bénéficient très souvent d’une forte demande. Avec un prix d’achat attractif, les studios, T1/T2 et peuvent offrir d’excellent rendement brut. Pourquoi ? Car le prix du loyer au mètre carré y est plus important que dans un bien plus grand. Seul bémol, le turnover y est élevé. Il est possible si vous ciblez un bien ancien de petite surface de trouver certains appartements déjà rénovés ou au contraire d’acheter un logement qui nécessite une rénovation. L’occasion de faire parler vos talents de bricoleur.

Avec un coût total de l’investissement limité, de faibles charges d’entretien et des revenus réguliers… l’investissement dans une place de parking constitue une excellente solution pour se lancer. Vous pouvez choisir cette solution si votre budget est limité. De nombreuses places de parking ou même des garages fermés sont accessibles de 10 000 à 20 000 € en province. Les revenus mensuels ne seront pas élevés mais la rentabilité locative brute est excellente. Elle est souvent comprise entre 5 et 10 %.

Qui a dit que le neuf n’était pas accessible pour un premier investissement locatif ? Au contraire, l’État propose régulièrement des dispositifs fiscaux qui rendent l’achat d’un logement neuf particulièrement attractif. C’est le cas par exemple avec la loi Pinel. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 21 % du prix d’achat en échange d’un engagement de location pour une période de neuf années. Il existe de nombreuses conditions à remplir (localisation du bien, plafonds de loyers et de revenus pour les locataires) mais l’achat d’un logement neuf peut permettre d’associer à la fois investissement et optimisation fiscale.

Pour que votre premier investissement locatif soit couronné de succès, plusieurs erreurs sont à éviter. Voici brièvement une liste de ces écueils dans lesquels vous ne devez pas tomber.

• Ne pas être suffisamment informé : il s’agit là d’une erreur classique. De nombreux ménages qui disposent du budget nécessaire pour acheter ne prennent pas le temps d’effectuer des recherches complètes en amont. Résultat, un achat dans la précipitation n’est généralement pas synonyme de rentabilité élevée. Rechercher, comparer et analyser est essentiel.
• Ne pas choisir le bon emplacement : l’emplacement, c’est la règle d’or de tout bon investissement immobilier. Négliger cet aspect peut avoir des conséquences sur le long terme avec notamment un prix de revente faible ou encore des difficultés pour trouver des locataires.
• Ne pas choisir un bien immobilier « cohérent » : acheter un bien immobilier vaste, avec une surface qui dépasse les 150 m² dans une ville étudiante, c’est la garantie d’avoir des difficultés à trouver des locataires. À moins d’effectuer une division et de mettre en place une collocation. De même, acheter un logement ancien alors que plusieurs immeubles neufs vont sortir de terre à proximité, c’est le risque de se confronter à une offre plus moderne et en phase avec les attentes actuelles… à moins de jouer à fond la carte du charme de l’ancien. Il est donc important d’investir dans un bien en ayant une vraie cohérence par rapport au marché local.
• Payer trop cher : par peur de laisser passer une bonne affaire, ou par méconnaissance de la réalité financière du marché, vous risquez de payer trop cher un bien. D’où l’importance d’une bonne analyse en amont, et de la recherche d’informations.
• Avoir une mauvaise estimation de la rentabilité : ne soyez ni trop optimiste ni trop pessimiste en ce qui concerne le futur loyer qui sera appliqué. Il convient ici d’avoir une vision de la réalité des prix pratiqués pour bien définir votre cash-flow mensuel (loyer auquel on retire les dépenses).