PLU annulé : terrain devenu non constructible, comment réagir ?

PLU annulé : terrain devenu non constructible, comment réagir ?

Vous venez d’acheter un terrain ou vous possédez depuis plusieurs années une parcelle constructible qui vient de devenir non-constructible ? Ce cas de figure peut survenir en cas d’annulation d’un PLU et d’une redéfinition des zones, classant votre terrain dans une partie non-autorisée à l’urbanisation. Il existe fort heureusement des recours. Voici nos solutions pour réagir si votre terrain est devenu non-constructible à cause – notamment – d’une annulation de PLU

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Que faire si un terrain devient inconstructible suite à une annulation de PLU ?

Votre terrain est devenu inconstructible

Commençons notre guide pour vous aider dans vos démarches en rappelant une règle trop souvent oubliée. Le caractère constructible ou non d’un terrain n’est pas immuable. Pour le dire autrement, sachez qu’un terrain n’est pas constructible ou inconstructible de manière indéfinie. Un terrain peut voir ce caractère évoluer, et passer de constructible à non-constructible (ou inversement) pour plusieurs raisons.

  • Du fait de la révision ou de la modification du PLU, PLUI, ou encore de la carte communale. Un changement de zonage peut transformer une zone qui autorisait les constructions pour en faire une zone dans laquelle les constructions sont interdites ou limitées.
  • Si un arrêté qualifiant une opération de « projet d’intérêt général » est pris, et concerne notamment votre terrain. Dans ce cas, vous ne pouvez plus construire sur votre parcelle, celle-ci était réservée pour un projet lancé par la commune.
  • Dans le cas ou le certificat d’urbanisme appliqué à votre terrain évolue et vient réduire (ou supprimer) la constructibilité du terrain.

Evoquons également le cas particulier de l’étude de sols qui peut identifier des risques, et se conclure sur une non-constructibilité de votre parcelle. Ce cas est à considérer à part car l’étude des sols (étude géologique) détermine si votre terrain est physiquement apte à supporter une construction. Ce sont la capacité du sol à soutenir le poids et les charges d’une construction et la nature de ces sols qui sont étudiés. Votre terrain peut ne pas pouvoir recevoir de construction tout en étant pourtant constructible sur le plan juridique (dans le bon zonage de PLU, viabilisé, etc.).

Impossible de construire sur mon terrain : les voies de recours

Lorsque vous apprenez que votre terrain n’est plus constructible, et qu’il est impossible d’y implanter votre futur logement, vous pouvez exprimer votre opposition. Comment ?
Les voies de recours diffèrent selon l’origine du caractère inconstructible.

Annulation, modification ou révision du PLU

Si la non-constructibilité est liée au PLU, vous pouvez agir au moment de l’enquête publique. En effet, si un PLU est annulé, du fait de sa révision ou de sa modification, alors une nouvelle procédure d’élaboration est engagée. Au cours de cette procédure, le projet de PLU doit obligatoirement être soumis à enquête publique. C’est à ce moment que vous devez agir. Vous devez obligatoirement être averti des étapes d’élaboration. Nous vous recommandons de vous rapprocher de la mairie de la commune concernée afin de ne pas manquer les grandes étapes, et faire connaître votre voix.

Création d’un projet d’intérêt général

En cas d’arrêté qualifiant une opération de « projet d’intérêt général » (PIG), c’est devant le juge administratif que vous devez poser votre recours. Sachez qu’un PIG donne un droit d’exproprier pour les besoins du projet, et peut donc rendre un terrain pourtant constructible désormais inconstructible. Le recours en annulation doit être effectué devant le tribunal administratif dans le ressort duquel se trouvent les biens concernés, c’est-à-dire dont vous dépendez géographiquement.

Procédure de préemption

Si la commune exerce son droit de préemption, vous devez vous tourner vers la justice. Portez votre recours devant le juge de l’expropriation (qui siège au Tribunal de grande instance). Sa mission est de constater que le prix de cession proposé est cohérent au regard des prix du marché. Si cela n’est pas le cas, il proposera une révision. Vous ne pourrez peut-être pas toujours récupérer la jouissance de votre terrain, mais l’indemnisation pourra être revue en hausse par rapport à la somme versée initialement par la commune.

Achat d’une parcelle que vous pensiez être constructible

Peut-être avez-vous fait l’acquisition d’un terrain que vous pensiez constructible… mais qui ne l’est en réalité pas. Si vous avez acheté un terrain auprès d’un particulier qui vous a assuré de sa constructibilité, mais qu’il est impossible d’y construire, vous avez le droit de contester la vente. On parlera alors de vente entachée d’un vice de consentement. Là encore, le tribunal le plus proche est compétent.

Précisons au sujet des parcelles de terrain vendues comme étant constructibles et se révélant finalement inconstructibles qu’il existe une protection que vous pouvez utiliser dès la signature chez le notaire. Vous pouvez conditionner la vente finale d’une parcelle à l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel ou, pour plus de sécurité, à l’obtention d’un permis de construire. Il suffit de faire apparaitre cette clause lors de la signature du précontrat.

Les conditions pour rendre de nouveau un terrain constructible

Outre les voies de recours que nous venons de lister, il faut que votre terrain et la future construction prévue respectent un certain nombre de conditions afin que la constructibilité soit possible. En clair, que vous exerciez un recours en cas de PLU annulé, si le PLU vous semble injuste, ou encore si le zonage a été changé, vous devez vérifier plusieurs points.

  • En devenant constructible, votre parcelle ne doit pas changer les orientations définies par le projet d’aménagement et de développement durable de la commune. Si vous demandez à construire une maison individuelle en plein milieu d’une zone industrielle, ou si vous voulez créer un logement au milieu d’une zone agricole, vous risquez d’obtenir une réponse négative.
  • Votre parcelle de terrain, une fois aménagée et dotée d’une construction, ne doit pas réduire un espace boisé classé. L’ensemble ne doit pas non plus empiéter sur une zone agricole ou une zone naturelle et forestière.
  • Enfin, la construction nouvelle sur un terrain ne doit pas entraîner un risque de nuisance.

Si vous pouvez prouver que votre projet respecte toutes ces conditions, et que votre terrain se situe dans une zone qui peut être ouverte à la construction, vous avez de bonnes chances d’obtenir gain de cause et de rendre le terrain constructible à nouveau.

Ce que vous pouvez construire sur un terrain inconstructible

Un terrain peut être jugé comme inconstructible, cela ne vous empêche pas d’y installer certains types de constructions en toute légalité.

  • Des tentes ou tous les dispositifs « mobiles » possèdent un caractère purement mobilier et ne constituent pas une construction. Vous pouvez en placer sur votre terrain librement.
  • Certains équipements comme les mobil-home ou les caravanes peuvent être positionnés sur des terrains non-constructibles. En effet, leur caractère mobile fait d’eux des éléments qui ne sont pas associés à une construction. Attention toutefois si vous souhaitez un stationnement durable. Un accord de la municipalité est alors nécessaire.

Si vous êtes propriétaire d’un terrain constructible devenu non-constructible, vous disposez de plusieurs solutions pour contester ce changement : auprès de la mairie, du juge administratif ou du juge judiciaire selon le cas. Comme nous l’avons vu, les recours sont multiples. Agissez toujours en ayant la volonté de trouver une solution. Privilégiez la communication plutôt que l’opposition avec les élus.

Lorsque vous faites l’acquisition d’un terrain constructible, il est fortement conseillé d’entreprendre rapidement les travaux avant que celui-ci bascule et devienne inconstructible. Chaque année, des particuliers tardent à lancer leur projet de construction ou décalent un investissement et sont victimes de ce changement. Une modification du PLU survenue en quelques mois seulement peut transformer un terrain constructible en terrain non-constructible, faisant chuter sa valeur, son attrait, et anéantissant tout projet.


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