PLU annulé : mon terrain devenu non constructible !
Vous venez d’acheter un terrain ou vous possédez depuis plusieurs années une parcelle constructible qui vient de devenir non constructible ? Ce cas de figure peut survenir en cas d’annulation d’un PLU et d’une redéfinition des zones, classant votre terrain dans une partie non autorisée à l’urbanisation. Il existe fort heureusement des recours. Voici nos solutions pour réagir si votre terrain est devenu non constructible à cause – notamment – d’une annulation de PLU.
Votre terrain est devenu inconstructible, pourquoi ?
Commençons en rappelant une règle trop souvent oubliée. Le caractère constructible ou non d’un terrain n’est pas immuable. Pour le dire autrement, sachez qu’un terrain n’est pas constructible ou inconstructible de manière indéfinie. Un terrain peut voir ce caractère évoluer, et passer de constructible à non constructible (ou inversement) pour plusieurs raisons.
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Du fait de la révision ou de la modification du PLU, PLUI, ou encore de la carte communale. Un changement de zonage peut transformer une zone qui autorisait les constructions pour en faire une zone dans laquelle les constructions sont interdites ou limitées. C’est d’ailleurs le PLU qui vous permet de savoir si un terrain est constructible.
Si un arrêté qualifiant une opération de « projet d’intérêt général » est pris et concerne notamment votre terrain. Dans ce cas, vous ne pouvez plus construire sur votre parcelle, celle-ci était réservée pour un projet lancé par la commune.
Dans le cas où le certificat d’urbanisme appliqué à votre terrain évolue et vient réduire (ou supprimer) la constructibilité du terrain.
Evoquons également le cas particulier de l’étude de sols qui peut identifier des risques, et se conclure sur une non constructibilité de votre parcelle. Ce cas est à considérer à part car l’étude des sols (étude géologique) détermine si votre terrain est physiquement apte à supporter une construction. Ce sont la capacité du sol à soutenir le poids et les charges d’une construction et la nature de ces sols qui sont étudiés. Votre terrain peut ne pas pouvoir recevoir de construction tout en étant pourtant constructible sur le plan juridique (dans le bon zonage de PLU, viabilisé, etc.).
Impossible de construire sur mon terrain : les voies de recours
Lorsque vous apprenez que votre terrain n’est plus constructible, et qu’il est impossible d’y implanter votre futur logement, vous pouvez exprimer votre opposition. Comment ? Les voies de recours diffèrent selon l’origine du caractère inconstructible.
Annulation, modification ou révision du PLU
Si la non constructibilité est liée au PLU, vous pouvez agir au moment de l’enquête publique. En effet, si un PLU est annulé, du fait de sa révision ou de sa modification, alors une nouvelle procédure d’élaboration est engagée. Au cours de cette procédure, le projet de PLU doit obligatoirement être soumis à enquête publique. C’est à ce moment que vous devez agir. Vous devez obligatoirement être averti des étapes d’élaboration. Nous vous recommandons de vous rapprocher de la mairie de la commune concernée afin de ne pas manquer les grandes étapes, et faire connaître votre voix.
Création d’un projet d’intérêt général
En cas d’arrêté qualifiant une opération de « projet d’intérêt général » (PIG), c’est devant le juge administratif que vous devez poser votre recours. Sachez qu’un PIG donne un droit d’exproprier pour les besoins du projet et peut donc rendre un terrain pourtant constructible désormais inconstructible. Le recours en annulation doit être effectué devant le tribunal administratif dans le ressort duquel se trouvent les biens concernés, c’est-à-dire dont vous dépendez géographiquement.
Procédure de préemption
Si la commune exerce son droit de préemption, vous devez vous tourner vers la justice. Portez votre recours devant le juge de l’expropriation (qui siège au Tribunal de grande instance). Sa mission est de constater que le prix de cession proposé est cohérent au regard des prix du marché. Si cela n’est pas le cas, il proposera une révision. Vous ne pourrez peut-être pas toujours récupérer la jouissance de votre terrain, mais l’indemnisation pourra être revue en hausse par rapport à la somme versée initialement par la commune.
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Le cas de l'achat d’une parcelle que vous pensiez être constructible
Peut-être avez-vous fait l’acquisition d’un terrain que vous pensiez constructible… mais qui ne l’est en réalité pas. Si vous avez acheté un terrain auprès d’un particulier qui vous a assuré de sa constructibilité, mais qu’il est impossible d’y construire, vous avez le droit de contester la vente. On parlera alors de vente entachée d’un vice de consentement. Là encore, le tribunal le plus proche est compétent.
Précisons au sujet des parcelles de terrain vendues comme étant constructibles et se révélant finalement inconstructibles qu’il existe une protection que vous pouvez utiliser dès la signature chez le notaire. Vous pouvez conditionner la vente finale d’une parcelle à l’obtention d’un certificat d’urbanisme préopérationnel ou, pour plus de sécurité, à l’obtention d’un permis de construire. Il suffit de faire apparaitre cette clause lors de la signature du précontrat.
Ce que vous pouvez construire sur un terrain inconstructible
Un terrain peut être jugé comme inconstructible, cela ne vous empêche pas d’y installer certains types de constructions en toute légalité.
Des tentes ou tous les dispositifs « mobiles » possèdent un caractère purement mobilier et ne constituent pas une construction. Vous pouvez en placer sur votre terrain librement.
Certains équipements comme les mobil-home ou les caravanes peuvent être positionnés sur des terrains non constructibles. En effet, leur caractère mobile fait d’eux des éléments qui ne sont pas associés à une construction. Attention toutefois si vous souhaitez un stationnement durable. Un accord de la municipalité est alors nécessaire.