Comment vendre un terrain à un promoteur immobilier ?

Vendre un terrain à un promoteur immobilier, ce n’est pas compliqué. Il s'agit en réalité dans la plupart des cas d'une bonne opération pour le vendeur, car le prix d'achat est souvent plus élevé que dans une vente classique.

Encore faut-il comprendre les spécificités des étapes de la vente. Voici justement de quoi vous aiguiller : dans ce guide, nous vous donnons 4 étapes simples à respecter pour vendre un terrain à un promoteur dans de bonnes conditions.

1 / Vérifier la constructibilité et le potentiel de votre terrain

Puisque vous vendez un terrain nu libre d’habitation, peut-être n’êtes-vous pas au fait des règles qui régissent la constructibilité de votre parcelle. Il faudra commencer par déterminer le potentiel de votre terrain avant de faire appel à un promoteur immobilier. Pour cela, commencez par consulter le PLU de votre commune.

Vérification du caractère constructible de votre parcelle

Le Plan Local d’Urbanisme varie d’une ville à l’autre et référence l’ensemble des parcelles du territoire ainsi que leurs spécificités. Pouvez-vous construire ? Si oui, quelle est la destination des sols ? Selon le décret n°2015-1783, 5 destinations des sols peuvent être applicables à un terrain : habitation, commerce, équipement d’intérêt collectif / service public, exploitation agricole ou autre activité secondaire ou tertiaire. Avant de vendre à un promoteur, il faut vous renseigner sur votre terrain.

Une fois la destination du sol établie, dans quelle mesure votre parcelle est-elle constructible ? Repérez dans le PLU le critère d’emprise au sol. Notons que la superficie de votre terrain ne détermine pas forcément ce critère, pourtant primordial dans l’établissement du projet commercial d’un promoteur. Les documents du PLU vous renseigneront également sur la hauteur maximale des bâtiments à construire, les obligations de retrait, de vues ou encore les critères d’accessibilité du terrain.

Enfin, sachez que la règlementation de votre parcelle peut être en tous points différente des obligations relatives au terrain de l’autre côté de la rue, par exemple. La construction d’un immeuble dans votre quartier n’assure donc en rien le caractère constructible de votre terrain. Vérifiez toujours en détails le PLU !

Comment vendre un terrain à un promoteur immobilier ? L’importance de l’étude de potentiel

Les limites de la construction parcellaire établies, il vous sera plus aisé de déterminer le potentiel de votre terrain. C’est ce qui détermine son attractivité auprès d’un promoteur. Situation géographique, environnement attenant mais également capacité d’emprise au sol sont quelques-uns des critères à passer en revue. Est-il possible d’y construire un immeuble, deux ? Combien d’étages ? En vous faisant accompagner d’un professionnel de l’immobilier, déterminez rapidement les possibilités offertes par votre terrain. Ce bilan en tête, vous pourrez tenter de négocier avec le promoteur immobilier.

Faire appel à un promoteur : au niveau local ou national ?

En faisant appel à un promoteur local, vous échangez avec un professionnel qui connaît parfaitement le secteur mais surtout, qui peut se positionner rapidement sur votre terrain sans attendre l’approbation d’un comité national. Cela contribue à réduire en théorie les délais de vente, même si ceux-ci dépendent majoritairement de l’obtention du permis de construire.

2 / Etudier l’offre d’achat du promoteur immobilier

Une fois la prise de contact établie, le promoteur immobilier se chargera d’effectuer l’étude de faisabilité de son projet en fonction des caractéristiques de votre terrain. Il établira également un bilan financier incluant la rentabilité potentielle de son projet de construction. Cela lui permettra de déterminer le prix du potentiel constructible associé à votre terrain. Ce dernier est directement lié aux critères de surface et de qualité de constructibilité de votre parcelle.

Plus votre terrain dispose d’un potentiel de constructibilité élevé, plus il sera attractif aux yeux d’un promoteur, surtout si le marché de vente de logements neufs est tendu. Si vous recevez plusieurs offres, comparer est essentiel.

3 / Signer la promesse de vente ou le compromis de vente

La signature d’une promesse de vente de votre terrain avec un promoteur s’effectue chez un Notaire. Elle s’accompagne de la transmission des éléments suivants : plan de bornage et document d’arpentage (en cas de division parcellaire), permis d’aménager (si le promoteur prévoit la construction de plus de 3 lots), etc… En règle générale, le promoteur immobilier se chargera de prendre en compte une grande partie des démarches administratives.

La promesse unilatérale de vente vous engage à céder votre terrain au promoteur immobilier. La promesse de vente comporte plusieurs clauses suspensives au cas par cas, dont une particulièrement généralisée : l’obtention du permis de construire. Autrement dit, le promoteur s’engage à acquérir votre terrain seulement dans le cas où son projet de construction est validé par la commune. Il s’agira pour vous de patienter jusqu’à l’obtention du permis de construire et à sa purge complète.

Qu’est-ce qu’une purge du permis de construire ?

L’instruction d’un permis de construire est généralement de 3 mois minimum, auxquels s’ajoutent 3 mois supplémentaires durant lesquels votre voisinage ou la commune peuvent encore s’opposer au permis de construire en effectuant un recours. Le délai de recours épuisé, le permis de construire est considéré purgé. Il est temps de signer l’acte de vente, rendant concrète votre opération immobilière.

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A noter : signer un compromis de vente (ou une promesse synallagmatique) vous sera en règle générale plus profitable en cela qu’il engage également le promoteur à faire l’acquisition de votre terrain. Dans les bonnes pratiques pour savoir comment vendre un terrain à un promoteur immobilier, celle-ci est en tête. Toutefois dans la pratique, il n’est pas si facile de négocier cette signature, sauf si le succès du futur projet de construction est largement assuré. Notons qu’en plus de l’obtention du permis de construire, le promoteur doit obtenir l’aval des banques et les garanties associées.

Vendre votre terrain à un promoteur : que faire en attendant l’obtention du permis de construire ?

Il ne vous incombe pas d’effectuer quelconque action pendant ce laps de temps. Votre terrain étant immobilisé, vous ne pouvez le céder à un autre acheteur, même si les délais vous semblent longs. Sachez toutefois qu’une indemnité d’immobilisation est prévue, à la fois dans la promesse de vente et dans le compromis de vente. Elle correspond à 5% minimum du prix de vente, versé en cas de non-achèvement du projet, pour quelconque motif (refus du permis de construire, marché immobilier non propice à la vente de logements…)

4 / Signer l’acte authentique de vente

Ceci est l’acte définitif qui scelle la vente de votre terrain au promoteur immobilier. Cette étape s’effectue devant Notaire et consiste en une vérification de l’ensemble des éléments constitutifs de l’acte (la lecture se fait à haute voix), et du versement du prix de vente par le promoteur immobilier.

Votre vente est maintenant effective, félicitations !