Vendre à un promoteur immobilier

Comme toute vente immobilière, la vente à un promoteur immobilier peut se révéler complexe notamment puisque vous n’interagissez non pas avec un particulier, mais un professionnel du foncier. Comment vendre à un promoteur immobilier et quelles sont les précautions à prendre ? Décryptage.

Vendre à un promoteur immobilier ne relève pas de la promenade de santé, la transaction immobilière étant sujette à de nombreuses négociations. Cela permet toutefois de réaliser une jolie plus-value à la revente, un jeu qui en vaut bien souvent la chandelle.

Trouver un promoteur immobilier en vue d’une vente

Vendre sa maison à un promoteur est possible, mais ce n’est pas aussi évident qu’avec la vente d’un terrain. Ceux-ci vous contactent lorsqu’ils ont identifié une opportunité dans votre quartier, le cas inverse est en revanche peu répandu. Si vous souhaitez mettre en valeur votre parcelle, contactez un courtier en immobilier, dont la mission principale est d’anticiper le marché. Cela représente un budget supplémentaire. Toutefois, à un promoteur immobilier est une opération souvent très fructueuse qui peut venir compenser très largement ce coût.

A quel prix vendre un terrain pour promoteur ?

A quel prix vendre un terrain pour promoteur ? En général, vendre un terrain à un promoteur immobilier vous assurera un prix entre 15 et 20% supérieur à celui du marché. Outre sa valeur réelle, votre terrain détient effectivement un potentiel constructible qui lui est propre et qui dépend notamment des obligations légales d’emprise au sol. Plus ce potentiel constructible est élevé, plus vous pouvez espérer vendre à un promoteur immobilier à bon prix et générer une plus-value.

Cette dernière sera taxée jusqu’à 36,2%. Depuis le 1er janvier 2018, il vous est néanmoins possible de bénéficier d’un abattement fiscal de 70 ou 85% pour un terrain situé en zone A ou A bis.

Vendre à un promoteur immobilier : des étapes clés

Vendre un terrain à bâtir à un promoteur est l’affaire de plusieurs étapes clés. Après étude de la proposition d’achat et du projet du promoteur, signez une promesse unilatérale de vente. Celle-ci vous engage à vendre au promoteur selon les conditions prévues dans le contrat. Une promesse synallagmatique sera quant à elle engageante pour les deux parties. La signature de la promesse unilatérale de vente s’effectue chez un Notaire. Une fois signée, le promoteur peut déposer un dossier de permis de construire, obtenir un financement et les assurances nécessaires à la réalisation de son projet immobilier. La période de latence peut s’étendre entre 6 et 24 mois jusqu’à signature du compromis définitif de vente et à la cession effective de votre terrain au promoteur.

Les pièges à éviter pour bien vendre à un promoteur immobilier

Accepter une proposition d’achat trop alléchante

Comme à l’achat d’une habitation traditionnelle, une offre trop alléchante peut parfois laisser présager des déconvenues à venir. Dans le cas de la vente à un promoteur, celle-ci est souvent relative à la faisabilité du projet de construction. Est-il effectivement envisageable sur ce terrain ? Sera-t-il assez rentable après l’achat ? Si la banque ou la Mairie posent leur véto, le projet pourrait tout simplement ne pas voir le jour. Dans ce contexte, votre bien aura été immobilisé des mois voire des années et l’indemnité d’immobilisation constituera une maigre consolation.

Un autre cas de figure peut se présenter : celui où le promoteur souhaite renégocier son offre, lorsqu’il estime que les coûts liés au projet sont plus importants que prévus ou que le marché immobilier n’est pas aussi propice qu’il ou elle l’avait envisagé. L’abaissement de la surface de plancher constitue également l’une des causes principales de renégociation.

Pour éviter ces situations, il conviendra de bien étudier le projet du promoteur avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier et du foncier.

Faire l’impasse sur les clauses suspensives contenues dans la promesse de vente

Autre démarche que vous pouvez mener pour rendre un terrain constructible, la contestation du PLU. Cette démarche se rapproche de la demande de modification. Toutefois, elle ne repose pas sur un recours gracieux, mais bien sur une contestation directe du PLU, sur le fond ou sur la forme.

Pour sécuriser la transaction immobilière tout en prenant en compte les imprévus liés à cette dernière, un promoteur immobilier ajoutera forcément des clauses suspensives à la promesse de vente. Celles-ci permettent au promoteur de suspendre l’exécution du contrat sous certaines conditions.

  • La plus courante est la clause de garantie financière d’achèvement (GFA). Elle permet au promoteur de lever l’option d’achat sur votre bien dans le cas où les organismes financiers ne se seraient pas portés garants pour la réalisation de son projet. La garantie financière d’achèvement est légalement obligatoire et dépend directement du taux de pré-commercialisation généré par le promoteur.
  • Justement, la seconde clause suspensive d’achat est la clause de pré-commercialisation. Autrement dit, la vente peut là encore être annulée ou reportée dans le cas où le promoteur n’a pas vendu entre 40 et 50% des lots sur plans avant la construction de l’ouvrage. Ce pourcentage peut parfois atteindre les 80% ! Cette clause permet de tester le marché et le cas échéant de se rétracter parfois sans avoir à verser d’indemnité d’immobilisation.

Ce qu’il faut retenir : D’autres clauses suspensives à la promesse unilatérale de vente peuvent être prévues : validation du coût des travaux, condition liée à l’étude du sol... Soulignons un fait essentiel : toutes les conditions suspensives de vente doivent être levées avant versement de l’indemnité d’immobilisation légale.

Sous-estimer le délai de vente

L’une des principales caractéristiques de la vente à un promoteur, ce sont les délais de vente rallongés qu’elle génère. Il faut compter jusqu’à 24 mois avant validation définitive de la vente, entre 6 et 12 a minima si le permis de construire est purgé sans aucun recours. Dans la pratique, les recours gracieux (devant le Maire) et contentieux (devant le Tribunal Administratif) en rapport avec un permis de construire sont monnaie courante. Notons que la durée maximale d’un recours en première instance est de 10 mois environ.

Contester la validité du permis de construire peut se faire sous 2 mois par recours de tiers (membres du voisinage, propriétaires ou locataires). Un retrait administratif peut également être amorcé sous 1 mois par la commune après transmission du permis de construire à la Préfecture dans le cas où des irrégularités auraient été constatées ou que des analyses complémentaires auraient mis en évidence un quelconque vice.

Les délais annoncés courent à partir de l’affichage du permis de construire sur le terrain, et non à compter de sa délivrance par la municipalité. Au total, un permis de construire sera donc réputé purgé 3 mois après l’autorisation de la commune.

Aussi, si vous souhaitez vendre à un promoteur immobilier, soyez bien au fait de ces délais allongés. Pour mettre toutes les chances de votre côté, initier un dialogue avec votre voisinage en amont des démarches administratives peut être une stratégie fructueuse.

Plus de détails sur notre page dédiée : Comment vendre un terrain à un promoteur immobilier ?

Ce qu’il faut retenir : Vendre à un promoteur immobilier ne relève pas de la promenade de santé, la transaction immobilière étant sujette à de nombreux aléas et désillusions. Cela permet toutefois de réaliser une jolie plus-value à la revente, un jeu qui en vaut bien souvent la chandelle.