Comment diviser un terrain pour le vendre ?

On ne peut pas décider librement de diviser un terrain, même lorsqu’il nous appartient. En France, le découpage des parcelles répond à des règles locales.

La première étape pour savoir si vous pouvez diviser un terrain pour le vendre est donc de vous rendre en mairie. Le service urbanisme pourra vous communiquer le plan local d’urbanisme. Il regroupe les différentes règles, permettant de savoir si vous avez le droit de diviser votre terrain.

Vous pouvez aussi demander un certificat d’urbanisme opérationnel. Délivré par la mairie, il vous permet de connaître toutes les règles en matière de division de terrain. Il regroupe aussi les règles d’aménagement et de construction, qui peuvent être utiles pour mieux vendre votre terrain. Il faut environ 2 mois pour obtenir ce document.

Vient ensuite la première démarche administrative à effectuer. Il s’agit de la déclaration préalable, informant la mairie de votre volonté de diviser une parcelle. Pour cela, vous devrez remettre le formulaire 13702*09 au service urbanisme.

En général, le dossier s’accompagne de :

• Vos justificatifs d’identité ;
• Les informations concernant la localisation du terrain et la superficie de chaque parcelle ;
• Le plan de division parcellaire édité par un géomètre expert.

Certaines communes peuvent aussi vous demander le plan de prévention des risques naturels ou un avis des architectes des bâtiments de France. Il convient donc de se renseigner dans la mairie dont dépend le terrain, pour constituer votre déclaration.

Pour vendre une parcelle issue d’un terrain divisé, vous pouvez présenter au notaire ce fameux document modificatif du parcellaire cadastral. Sachez que la mise à jour du cadrage peut prendre un certain délai, en fonction du nombre de dossiers que devra traiter votre mairie. Il est donc toujours utile de disposer de ce document, si vous souhaitez vendre rapidement après avoir effectué votre déclaration.

Le notaire est ensuite chargé de vérifier l’authenticité de la déclaration. Cela fait partie des différentes recherches qu’il doit effectuer avant la signature de l’acte authentique.

La déclaration est la dernière étape administrative, pour acter la division d’un terrain à vendre. C’est au géomètre ou à l’architecte chargé de la division parcellaire que revient cette tâche.

Le professionnel va dresser le document modificatif du parcellaire cadastral, autrement appelé DPMC. Il permet de déterminer les numéros attribués aux nouvelles parcelles, pour qu’elles puissent être prises en compte officiellement par la mairie.

Si vous êtes autorisé à diviser la parcelle, vous recevrez ce qu’on appelle un permis d’aménager. Comme le permis de construire, il peut être délivré dans les trois mois suivant la demande.

La plupart du temps, la division est effectuée par un géomètre. Attention, lorsque le terrain à diviser mesure plus de 2500 mètres carrés, vous devez faire appel à un architecte.

Quand vous choisissez de diviser un terrain pour le vendre, vous devez donc vous assurer qu’il existe un accès à chaque nouvelle parcelle. Il faudra parfois envisager la création d’un chemin d’accès carrossable. Cela signifie qu’il doit être accessible par les véhicules éventuellement chargés d’un chantier de construction.

Selon la loi, lorsqu’un terrain est enclavé, c’est-à-dire qu’on ne peut pas y accéder par un chemin propre, le propriétaire dispose d’un droit de passage automatique. Il aura donc le droit de passer par les parcelles de ses voisins pour accéder à sa propriété. Attention, si la division du terrain est à l’origine de l’enclavement, cette servitude de passage n’est pas valable. Le propriétaire qui envisage la division doit donc veiller à ce que les nouvelles parcelles soient accessibles.

Vous pouvez mettre en vente les lots issus de la division, avant que cette dernière soit officielle. Il sera alors conseillé de passer par un processus de vente longue, qui vous permet d’allonger le délai entre la signature de la promesse de vente et celle du compromis.

Cela laisse le temps au vendeur d’aller au bout des démarches administratives de division parcellaire. La vente sera aussi conditionnée à la réussite du projet de division du terrain. En général, la vente longue est utilisée par les promoteurs souhaitant acheter un grand terrain à diviser. Cette option est aussi accessible aux particuliers.