Comment diviser un terrain déjà bâti ?

Avant toute chose, il est important de définir ce qu’est un terrain déjà bâti. Il s’agit d’une parcelle constructible, qui accueille déjà un immeuble bâti. Cela signifie que la construction ne peut pas être déplacée.

En d’autres termes, si une habitation mobile, type tiny house ou mobil-home est installée sur un terrain, il n’est pas considéré comme un terrain bâti. Diviser un terrain déjà bâti, c’est donc créer plusieurs parcelles à partir d’un seul et même terrain comprenant déjà une construction.

La loi Alur de 2014 a permis de faciliter la division d’un terrain déjà bâti. Il n’existe par exemple plus de superficie minimale pour pouvoir créer une nouvelle parcelle.

Contrairement à d’autres pays comme le Québec, la France n’impose aucune superficie minimum, même lorsque vous vendez un terrain constructible. La nouvelle parcelle devra simplement répondre aux exigences du PLU.

Certaines démarches administratives sont incontournables pour pouvoir diviser un terrain déjà bâti. Même lorsque vous êtes propriétaire, vous n’êtes pas libre de diviser vous-même votre bien.

Comme en matière de construction, le Plan Local d’Urbanisme est souvent la base pour savoir comment diviser un terrain déjà bâti. Ce dernier regroupe toutes les règles que vous devrez respecter.

Vous pouvez le consulter gratuitement, en vous rendant directement dans la mairie dont dépend le terrain. Cela vous permettra notamment de savoir si votre terrain se situe en zone constructible, non constructible, ou encore en zone à urbaniser.

Le plan d’occupation des sols et le plan de prévention des risques naturels peuvent aussi être nécessaires pour mener à bien votre projet.

Vous devrez ensuite effectuer une déclaration préalable auprès de votre mairie. Il s’agit d’avertir cette dernière de votre volonté de diviser un terrain. Vous devrez présenter certains documents pour justifier votre identité et accompagner le projet. L’intervention préalable d’un géomètre expert est absolument indispensable. C’est ce dernier qui vous permet de présenter le plan de division parcellaire nécessaire à l’étude de votre dossier.

Si la division du terrain déjà bâti est acceptée par la mairie, vous obtiendrez un permis. Ce document vous autorise à aller au bout de votre projet.

Le géomètre expert vous accompagne pour plusieurs étapes de votre projet de division parcellaire. Il va tout d’abord mesurer le terrain. Il est aussi chargé d’effectuer le travail de bornage, qui sert à délimiter les différents morceaux de terrain. D’un point de vue administratif, il joue aussi un rôle crucial dans la déclaration de la division du terrain déjà bâti.

Vous pouvez aussi faire appel à un architecte pour cette mission. C’est même obligatoire lorsque le terrain à diviser mesure plus de 2500 mètres carrés.

Également auprès du service urbanisme de la mairie, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme opérationnel. Ce dernier établit la faisabilité immédiate de votre projet.

L’agent peut par exemple vous indiquer si la voirie est adaptée à la division de terrain que vous avez pensée. Les vérifications qui sont effectuées vous permettent notamment d’éviter d’enclaver une parcelle et de garantir son accès. Vous pourrez aussi vous assurer que les réseaux puissent desservir ce morceau de terrain, qu’il s’agisse du téléphone, de l’eau ou encore de l’électricité.

Le géomètre expert prend ensuite le relais, après l’obtention du permis. Il va effectuer la division et créer un document modificatif du parcellaire cadastral. C’est aussi à lui que revient la mission de le transmettre aux agents territoriaux compétents. Il sert de base à l’attribution des nouveaux numéros de parcelles.

Si vous souhaitez diviser un terrain déjà bâti situé dans un lotissement, vous devez effectuer quelques vérifications supplémentaires. Quand il s’agit d’un lotissement dont la construction date de moins de 10 ans, vous devez connaître le nombre maximum de lots autorisés dans le lotissement. Il est possible qu’une règle vous interdise de créer une nouvelle parcelle à partir de votre propre terrain.

Si le nombre de lots maximum n’est pas dépassé et que la construction a plus de 5 ans, vous n’avez pas besoin de l’accord du lotisseur.

Pour finir, si la construction du lotissement date de plus de 10 ans, vous êtes parfaitement libre de diviser un terrain déjà bâti qui vous appartient. Vous devrez simplement vous conformer aux mêmes règles que n’importe quel autre propriétaire. C’est donc le PLU qui détermine vos possibilités en la matière.