Comment diviser un terrain ?

Beaucoup de particuliers décident de diviser un terrain pour vendre plusieurs lots ou se séparer d’une partie d’une parcelle. Il est légitime de se demander comment diviser un terrain pour le vendre puisque cela revêt une certaine dimension légale. Les démarches à suivre sont les suivantes :

1. Le propriétaire doit se lancer dans des vérifications préalables. Il s’agit notamment de consulter le plan local d’urbanisme, pour connaître les règles en matière de division parcellaire.

2. Il faut demander un certificat d’urbanisme opérationnel, permettant de savoir si chaque lot disposera d’un accès aux réseaux et à la voirie.

3. L’intervention d’un géomètre expert est ensuite une obligation. Il a pour but de mesurer et de délimiter chacun des lots. Il édite alors un plan de division parcellaire.

4. Il faut ensuite déposer une déclaration préalable auprès de la mairie, pour avertir de la volonté de diviser un terrain. Après étude, la mairie peut décider de délivrer un permis d’aménager, pour autoriser la division parcellaire.

5. Le nouveau découpage est enfin pris en compte par le cadastre, grâce au DPCM déposé par le géomètre expert.

6. Chaque lot pourra ensuite être mis en vente. La cession du droit de propriété sur le bien répond aux mêmes règles que pour la vente de n’importe quel autre terrain. Elle se déroule notamment avec l’intervention d’un notaire.

Les personnes qui se questionnent sur la façon dont il faut diviser un terrain déjà bâti présagent certaines spécificités par rapport à un terrain nu. Sachez que depuis la loi Alur de 2014, la division parcellaire d’un terrain déjà bâti est facilitée. Il n’y a par exemple plus de surface minimum à respecter selon la législation nationale.

Vous devez néanmoins vous référer à la réglementation locale, pour savoir à quelles exigences vous devez répondre.

Dans le cas où le terrain se trouve déjà dans un lotissement, vous devez vous conformer aux règlements en vigueur. Par exemple, si le lotissement a été créé il y a moins de 10 ans, un nombre maximum de lots peut avoir été imposé. Il peut donc limiter le nombre de parcelles que vous pourrez créer à partir de votre propre terrain.

Pour diviser un terrain non constructible, les démarches sont quelque peu différentes. Vous devrez effectuer une déclaration préalable, pour indiquer votre volonté de morceler la parcelle. Vous recevrez alors un avis favorable ou défavorable de la part de la mairie dans un délai de 3 mois.

En plus du PLU, vous devrez aussi vous référer au code de l’urbanisme, pour étudier la faisabilité du projet. En effet, l’article R442-1 de ce dernier interdit la division de certains terrains agricoles. Vous pouvez être dans ce cas, si le terrain se trouve dans une zone faisant l’objet d’un projet de mobilisation des ressources en eau.

A noter : Si l’appel à un géomètre pour borner les lots est conseillé, ce n’est pas une obligation légale.

Il est important de considérer que des tiers peuvent s’opposer à la division parcellaire. Un voisin, dont le terrain est contigu à celui qui doit être divisé, peut par exemple remettre en cause le bornage du terrain. Avant de vous lancer dans ce type de projet, il est donc essentiel d’envisager toutes les possibilités de blocage.

Il peut être légitime de se demander en combien de temps diviser un terrain. Vous êtes par exemple peut-être pressé de vendre les lots issus de la division parcellaire. Il faut en moyenne 3 mois pour arriver au bout des différentes démarches administratives à effectuer.

Le délai peut néanmoins s’allonger en cas de contestation de la division par un tiers. Sachez par exemple que si l’un de vos voisins conteste le bornage, le litige peut être porté devant un tribunal de grande instance. Il peut s’écouler un an avant qu’un bornage judiciaire soit exigé par un juge pour trancher.

C’est le propriétaire qui doit payer les frais de bornage d’un terrain. Dans le cas où deux propriétaires de terrains contigus choisissent d’effectuer un bornage à l’amiable, les frais sont généralement partagés. En cas de demande de bornage judiciaire par un juge, le partage des frais entre les parties est imposé par la justice.