Comment calculer la valeur marchande d’un immeuble ?
Acheter un immeuble présente de grands avantages pour un investisseur comme un prix au mètre carré plus avantageux que pour une petite surface, la revente par lot et donc une plus-value aisée à réaliser, la réalisation de locations différentes selon les appartements : exploitation en nu, meublée, en colocation, en location à courte durée, etc. Une diversité qui permet aux investisseurs d’augmenter leur rentabilité tout en diminuant le risque. Mais pour parvenir à cette situation idéale, il faut avant tout bien calculer la valeur marchande d’un immeuble afin d’acquérir le bien qui présentera la meilleure plus-value.
Que ce soit pour évaluer le prix d’achat d’un immeuble, pour s’assurer de payer un prix juste ou bien pour obtenir un financement auprès de son institut bancaire, etc. Le calcul de la valeur marchande d’un immeuble est indispensable lorsque l’on souhaite réaliser ce type d’investissement. Voici les méthodes les plus utilisées pour calculer la valeur marchande d’un immeuble :
La comparaison de marché qui consiste à comparer l’immeuble en question à d’autres biens similaires vendus récemment
La méthode d’évaluation par cash-flow, pour estimer la valeur marchande à partir des revenus potentiellement générés
La méthode d’évaluation par remplacement, qui imagine le coût qu’une construction d’un immeuble semblable afin de déterminer sa valeur
Focus sur chacune de ces méthodes utilisées fréquemment par les professionnels de l’immobilier pour calculer la valeur marchande d’un bien afin d'acheter un immeuble.
La méthode de comparaison de marché, pour un calcul de la valeur marchande d’un immeuble à un moment T
Qu’est-ce que la méthode de comparaison de marché ?
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Afin de calculer la méthode de comparaison de marché pour calculer la valeur marchande d’un immeuble, voici les étapes à respecter :
Rechercher des types d’immeubles de taille similaire et dotés des mêmes caractéristiques comme : l’âge de l’immeuble, la qualité de la construction, la distribution des pièces, le nombre de chambres..
Une fois les immeubles similaires vendus récemment repérés, il faut ajuster le prix. Par exemple, si l’immeuble possède une cour ou un espace extérieur alors que celui vendu récemment n’en présente pas, il faut ajuster le prix en conséquence.
Une fois ces ajustements réalisés, il est possible d’estimer une valeur marchande réaliste d’un immeuble.
Afin de calculer la méthode de comparaison de marché pour calculer la valeur marchande d’un immeuble, voici les étapes à respecter :
Rechercher des types d’immeubles de taille similaire et dotés des mêmes caractéristiques comme : l’âge de l’immeuble, la qualité de la construction, la distribution des pièces, le nombre de chambres..
Une fois les immeubles similaires vendus récemment repérés, il faut ajuster le prix. Par exemple, si l’immeuble possède une cour ou un espace extérieur alors que celui vendu récemment n’en présente pas, il faut ajuster le prix en conséquence.
Une fois ces ajustements réalisés, il est possible d’estimer une valeur marchande réaliste d’un immeuble.
La méthode d’évaluation par cash-flow, afin d’estimer la valeur marchande d’un immeuble grâce aux revenus potentiels
Cette autre méthode d’évaluation de la valeur marchande d’un immeuble permet d’évaluer un immeuble en prenant en compte les revenus nets qu’il génère à son propriétaire. Ce sont les flux de trésorerie que produira l’immeuble s’il est acheté qui détermine sa valeur. Bien entendu, le risque ainsi que le temps nécessaire pour rentabiliser son achat sont pris en compte.
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Comment utiliser la méthode d’évaluation par cash-flow pour évaluer la valeur d’un immeuble ?
Voici les étapes pour appliquer cette méthode et obtenir une estimation fiable de la valeur de l’immeuble :
Il est important de bien estimer les loyers générés par l’immeuble, les taxes à payer, les frais de gestion et d’entretien ainsi que les réparations éventuelles. Toute erreur pourrait avoir un impact sur la valeur estimée.
Une fois les flux de trésorerie et les revenus obtenus calculés, il faut tenir compte du risque et adapter la valeur marchande d’un immeuble en conséquence.
Enfin, il faut comprendre la valeur de la revente et soustraire le coût de l’investissement initial.
Cette méthode repose essentiellement sur des projections et des hypothèses. Il s’agit d’anticiper au mieux les évolutions des loyers et de la valeur marchande d’un immeuble sur le marché immobilier local. Il est donc préférable de se reposer sur le cash-flow déjà généré dans le passé par l’immeuble.
J.B., Kadran
La méthode du coût de remplacement, pour évaluer la valeur d’un immeuble lorsque peu de données sont disponibles
Combien vaudrait cet immeuble si on devait le construire aujourd’hui ? Voici la question à laquelle la méthode du coût de remplacement répond. Elle est utilisée pour calculer la valeur marchande d’un immeuble en estimant le prix que cela coûterait de le reconstruire à l’identique et retire une somme pour “la vétusté” du bien puisqu’il n’est pas tout neuf. On y recourt essentiellement lorsqu’il n’y a pas assez d’informations disponibles pour réaliser une estimation réaliste de la valeur marchande d’un immeuble.
Comment utiliser la méthode du coût de remplacement pour évaluer la valeur marchande d’un immeuble ?
Tout d’abord, il faut estimer le coût de construction de l’immeuble en y incluant toutes les charges : main d’œuvre, prix des matériaux, coût des travaux, des préparations nécessaires… Tout doit être englobé dans l’estimation afin qu’elle soit fiable. Enfin, pour obtenir la valeur nette de l’immeuble, la dépréciation, l’usure, les coûts de maintenance et les coûts de mise à niveau doivent être retirés. Afin que cette méthode fonctionne, une analyse approfondie du marché local doit être menée.
Comment utiliser la méthode de comparaison de marché pour calculer la valeur marchande d’un immeuble ?