Acheter un immeuble de rapport et le valoriser

Un immeuble de rapport est un bien immobilier qui est acheté dans le but de produire un revenu grâce à la location de ses différents logements. Ces immeubles peuvent être résidentiels, commerciaux, ou un mélange des deux. Il est important de gérer efficacement l’immeuble pour maximiser la rentabilité.

Pour déterminer où acheter un immeuble de rapport, il est crucial d’analyser des indicateurs du marché immobilier comme la demande locative, le taux de vacance, l’évolution des prix immobiliers dans la zone, ainsi que le potentiel de plus-value. Il est aussi sage de considérer des zones en développement où de nouveaux aménagements sont prévus, ce qui pourrait entraîner une augmentation de la demande et améliorer la rentabilité de votre immeuble de rapport.

Avant de vendre un immeuble, mieux vaut le faire expertiser avant de connaître sa valeur sur le marché et d’estimer le plus justement possible son prix de vente. C’est aussi une manière de mieux cibler les travaux à entreprendre pour le valoriser. Mais comment calculer la valeur marchande d’un immeuble ?

Les professionnels de l’immobilier utilisent trois principales méthodes pour évaluer la valeur d’un bien :

• La méthode de comparaison du marché

• La méthode d’évaluation par cash-flow

• La méthode du coût de remplacement

Chacune d’entre elles utilise un calcul différent pour évaluer la valeur d’un immeuble de rapport. La méthode de comparaison du marché se base sur les biens identiques qui ont été vendus ou loués dans la même zone géographique. Ensuite, il suffit d’ajuster le tarif en fonction des différences notables.

• La méthode d’évaluation par cash-flow estime les mensualités générées par un immeuble de rapport afin de le situer sur le marché.

• La méthode du coût de remplacement imagine combien coûterait la construction du même immeuble de rapport dans la même localisation. Il faut ensuite soustraire une partie de la valeur pour compenser la vétusté de l’immeuble de rapport en question.

Afin d’estimer la valeur d’un immeuble de rapport, faites appel à un professionnel en immobilier. Il peut s’agir au choix d’un agent immobilier, d’un courtier, d’un notaire ou encore d’un évaluateur immobilier agréé. En faisant appel à leurs services, vous vous assurez d’obtenir une estimation fiable.

Une fois le prix estimé de votre bien connu, il est temps d’augmenter la valeur de l’immeuble. Si vous avez fait le choix d’augmenter le revenu que vous touchez chaque mois grâce aux loyers perçus, il faut que vous amélioriez la qualité de vie et le confort des locataires. Comment valoriser un immeuble de rapport ? Voici quelques idées efficaces :

• Aménager un espace extérieur commun. Engagez un jardinier pour entretenir les plantes, fleurs et autres arbres, installez des jeux pour les enfants, des bancs pour se reposer, aménagez les allées… Proposez un véritable espace extérieur où il est agréable de se promener.

• Améliorer la sécurité de l’immeuble. Se sentir en sécurité n’a pas de prix et peut vous permettre d’augmenter nettement les loyers.

• Offrir divers services à vos locataires : aménagez une salle de sport, une buanderie ou encore une salle de convivialité. Tous ces extras ne manqueront pas de faire grimper le prix de vos loyers.

• Proposer des places de stationnement afin de faciliter les déplacements des locataires qui peuvent y laisser leur véhicule en toute sécurité.

• Les espaces de stockage sont aussi très appréciés des locataires puisqu’ils permettent d’y entreposer du mobilier et du matériel encombrant. Ils permettent d’augmenter le prix d’un loyer.

Diverses stratégies peuvent être envisagées pour augmenter la valeur d’un immeuble de rapport, que ce soit par des travaux de rénovation, un rafraîchissement du bâtiment ou l’ajout d’équipement.

Si l’immeuble en question a été construit il y a plus d’une dizaine d’années, une rénovation énergétique est certainement nécessaire. En effet, le gouvernement a déclaré la guerre aux logements considérés comme des passoires énergétiques, dont la consommation en énergie est très élevée. En 2023, le seuil maximal de consommation d’énergie (eau chaude, eau froide, chauffage, ventilation, etc.) d’un logement ne peut pas excéder les 450 kWh/m². Progressivement et jusqu’en 2034, la location des biens ayant une étiquette énergétique qui n’est pas comprise entre A et D sera interdite. De ce fait, rénover un bâtiment permet d’assurer que l’ensemble des appartements qu’il contient soient conformes à la réglementation.

La première chose consiste à faire appel à un professionnel qui réalisera un audit et repérera les différents ponts thermiques par laquelle la chaleur s’échappe de l’immeuble. Notez que le coût moyen de la rénovation de l’isolation d’un immeuble varie de 100 euros à 200 euros le mètre carré en fonction du type de travaux réalisés. Isolation par l’extérieur, de la toiture, installation de double ou de triple vitrages, amélioration des menuiseries, etc. Si le coût est trop élevé, priorisez les travaux qui amélioreront le plus efficacement l’isolation de l’immeuble.

De même, sachez que ces travaux d’isolation vous donnent le droit à diverses aides qui peuvent alléger les coûts et donc maximiser la rentabilité de ces actions.

Effectuer quelques travaux de rafraîchissement améliore l’apparence d’un immeuble un peu défraîchi ou un peu trop ancien… En modernisant son apparence, vous pouvez devenir plus attractif et créer le coup de cœur à la fois chez de futurs locataires et chez de futurs acquéreurs. Voici quelques éléments qui peuvent être transformés rapidement et sans investir une somme trop importante :

• Peindre la façade de l’immeuble peut lui conférer à la fois propreté et modernité. Misez sur des couleurs claires pour donner une impression de grandeur.

• Changer les revêtements de sol en choisissant des motifs modernes ou des coloris plus sobres. Par exemple, les parties communes peuvent être modernisées en enlevant la moquette et en installant du carrelage.

• Instaurer une ambiance plus chaleureuse au sein des parties communes en changeant les luminaires.

• Aménager les espaces extérieurs. Ajouter des plantes, des arbres, travailler l’esthétique des jardins autour du bâtiment lui confère une apparence plus moderne et améliore le confort de vie des locataires.

Ainsi, en fonction des points faibles de votre immeuble, vous pouvez augmenter sa valeur grâce à quelques astuces qui amélioreront grandement son apparence globale.

Qui n’a jamais rêvé de profiter d’un lieu de vie où divers équipements sont mis à disposition des locataires ? Quelques aménagements et l’ajout d’équipements et commodités supplémentaires permettent d’augmenter les loyers de manière significative et donc d’augmenter la valeur de l’immeuble.

1. Aménager un espace de stationnement permet d’augmenter grandement la valeur d’un immeuble. Cela facilite les trajets des locataires et leur permet de garer leurs véhicules dans un lieu sécurisé. Ainsi, l’aménagement de parking est d’autant plus valorisé s’il se situe en souterrain. Cela est d’autant plus vrai si l’immeuble se situe en plein centre-ville où les places de stationnement se font rares.

2. Caves et espaces de stockage sont aussi très appréciés des locataires. Rien de tel pour les locataires qui souhaitent entreposer quelques meubles ou affaires personnelles. Ces espaces de stockage sont un élément différenciant lorsque vous mettez en location un des appartements de vos immeubles. Ils sont plus plébiscités par les locataires que ceux n’en possédant pas.

3. Améliorer la protection des habitants contre le vol et le vandalisme, en choisissant un système de sécurité efficace, voici ce qui séduit particulièrement les locataires. En leur offrant la possibilité de vivre dans un lieu sécurisé, vous augmentez à la fois la valeur d’un immeuble et des loyers des appartements. Les coûts d’entretiens peuvent aussi être réduits puisque vous limitez les risques de vandalisme, réparations…

4. Proposer une buanderie peut être intéressant si la majorité des appartements présents au sein de votre immeuble sont des studios ou des petits deux pièces qui ne présentent pas la superficie nécessaire pour installer une machine à laver. Ce service fait partie des prestations de l’immeuble et peut être bien pratique pour une population jeune ou pour des étudiants, par exemple.

5. Aménager une salle de sport pour permettre à vos locataires d’économiser sur leur abonnement en salle. Ainsi, la somme qu’ils n’investissent pas dans une salle de sport, ils peuvent la consacrer à un loyer un peu plus élevé, pour un logement proposant une prestation qui leur permet de réduire leurs déplacements, par ailleurs.