Avant de vendre un immeuble, mieux vaut le faire expertiser avant de connaître sa valeur sur le marché et d’estimer le plus justement possible son prix de vente. C’est aussi une manière de mieux cibler les travaux à entreprendre pour le valoriser. Mais comment calculer la valeur marchande d’un immeuble ?
Valoriser un immeuble
Valoriser un immeuble d’habitation a plusieurs objectifs pour un investisseur. Tout d’abord, cela lui permet d’augmenter les loyers en offrant un cadre de vie plus confortable à ses locataires et donc d’améliorer la rentabilité de son investissement. De même, en cas de revente de ce type de bien à valoriser, l'immeuble d’habitation offre la possibilité de le mettre sur le marché à un prix plus élevé que celui acheté et donc de réaliser une plus value importante. Si le marché de l’immobilier est compétitif, valoriser un immeuble d’habitation c’est aussi augmenter les chances de trouver rapidement des locataires et donc diminuer logiquement les risques de vacances locatives.
Pour valoriser un immeuble d’habitation, plusieurs solutions sont à étudier selon le type d’immeuble, les points faibles qu’il présente et les ambitions du propriétaire. Il faut avant toute chose connaître la valeur de l’immeuble, puis décider des actions à entreprendre selon son objectif : augmenter son rendement locatif ou réaliser une belle plus-value à la revente.
Calculer la valeur de son immeuble avant de décider
Les méthodes pour calculer la valeur d’un immeuble d’habitation
Les professionnels de l’immobilier utilisent trois principales méthodes pour évaluer la valeur d’un bien :
- La méthode de comparaison du marché
- La méthode d’évaluation par cash-flow
- La méthode du coût de remplacement
Chacune d’entre elles utilise un calcul différent pour évaluer la valeur d’un immeuble d’habitation. La méthode de comparaison du marché se base sur les biens identiques qui ont été vendus ou loués dans la même zone géographique. Ensuite, il suffit d’ajuster le tarif en fonction des différences notables.
La méthode d’évaluation par cash-flow estime les mensualités générées par un immeuble d’habitation afin de le situer sur le marché.
La méthode du coût de remplacement imagine combien coûterait la construction du même immeuble d’habitation dans la même localisation. Il faut ensuite soustraire une partie de la valeur pour compenser la vétusté de l’immeuble d’habitation en question.
Quelle que soit la stratégie choisie, cela vous donnera une estimation fiable de la valeur de votre bien et vous permettra de faire un choix sur les actions à entreprendre.
A qui faire appel pour calculer la valeur de son immeuble d’habitation ?
Afin d’estimer la valeur d’un immeuble d’habitation, faites appel à un professionnel en immobilier. Il peut s’agir au choix d’un agent immobilier, d’un courtier, d’un notaire ou encore d’un évaluateur immobilier agréé. En faisant appel à leurs services, vous vous assurez d’obtenir une estimation fiable.
Valoriser un immeuble d’habitation afin d’augmenter son rendement locatif
Une fois le prix estimé de votre bien connu, il est temps d’augmenter la valeur de l’immeuble. Si vous avez fait le choix d’augmenter le revenu que vous touchez chaque mois grâce aux loyers perçus, il faut que vous amélioriez la qualité de vie et le confort des locataires. Comment valoriser un immeuble d’habitation ? Voici quelques idées efficaces :
- Aménager un espace extérieur commun. Engagez un jardinier pour entretenir les plantes, fleurs et autres arbres, installez des jeux pour les enfants, des bancs pour se reposer, aménagez les allées… Proposez un véritable espace extérieur où il est agréable de se promener.
- Améliorer la sécurité de l’immeuble. Se sentir en sécurité n’a pas de prix et peut vous permettre d’augmenter nettement les loyers.
- Offrir divers services à vos locataires : aménagez une salle de sport, une buanderie ou encore une salle de convivialité. Tous ces extras ne manqueront pas de faire grimper le prix de vos loyers.
- Proposer des places de stationnement afin de faciliter les déplacements des locataires qui peuvent y laisser leur véhicule en toute sécurité.
- Les espaces de stockage sont très appréciés des locataires puisqu’ils permettent d’y entreposer du mobilier et du matériel encombrant. Ils permettent d’augmenter le prix d’un loyer.
Valoriser un immeuble d’habitation pour réaliser une plus value lors de la revente
Enfin, si vous préférez valoriser un immeuble d’habitation avant de le vendre, sachez que, là encore, vous pouvez entreprendre diverses actions.
La première d’entre elles est de réaliser une rénovation énergétique de l’immeuble. En l’isolant par l’extérieur, en changeant les menuiseries ou bien en rénovant le toit… Il convient tout d’abord de réaliser un audit énergétique du bien afin d’évaluer les divers points faibles et les éventuels ponts thermiques. Ainsi, vous saurez quels sont les travaux à entreprendre en premier lieu. Rénover l’isolation d’un immeuble d’habitation permet de gagner en valeur d’autant plus que le gouvernement a entamé une bataille contre les passoires thermiques et interdit progressivement la location des logements trop énergivores.
Il est aussi possible, si l’immeuble est déjà bien isolé, de réaliser quelques travaux de rafraîchissement. Repeindre la façade, par exemple, permet de moderniser l’immeuble. Il est aussi possible de changer les revêtements de sol en passant de la moquette au carrelage, par exemple. On peut aussi ajouter des éclairages extérieurs afin d’apporter cachet et modernité à cet immeuble et créer potentiellement le coup de cœur.
Une fois votre immeuble d’habitation valorisé, n’oubliez pas de vous renseigner et de vous poser les bonnes questions telles que : Quels documents pour vendre un immeuble, ou encore qui doit payer les travaux de copropriété en cas de vente pour que la transaction se déroule au mieux et que vos travaux ne perdent pas de leur valeur.