Valoriser des bureaux

Valoriser des bureaux est l’étape qui consiste à mener une analyse approfondie avec de nombreux critères pour déterminer un prix en accord avec le marché. Il s’agit d’une estimation permettant d’aboutir à la valeur vénale à laquelle le tout sera proposé sur le marché. Fixer le bon prix de référence est la garantie de trouver rapidement des acquéreurs potentiels. Mais même si des bureaux font partie des types de biens à valoriser comme une maison et un appartement, la valorisation de bureaux est très différente des méthodes que l’on applique pour un bien résidentiel. Ici, l’appui d’un expert de l’immobilier professionnel est fortement recommandé pour prendre en compte toutes les caractéristiques qui apportent de la valeur à vos bureaux.

Les critères pour calculer la valeur d’une surface de bureaux

La première question que vous vous posez sûrement est de savoir comment calculer le prix de vente d’un bureau ? Vous l’avez peut-être déjà compris, les règles de calcul sont différentes de celles que l’on utilise habituellement pour estimer la valeur d’un appartement ou d’une maison.

Plusieurs raisons expliquent cela. D’abord, un bien immobilier à vocation professionnelle va être utilisé pour un usage bien spécifique. Il peut s’agir d’un hangar, d’un entrepôt, d’une boutique ou, dans le cas qui nous intéresse ici, de bureaux. Cet usage a une valeur spécifique. Voilà pourquoi les aménagements, le coût de fonctionnement mais aussi la capacité des bureaux sont des paramètres à évaluer. Il n’y a pas que les critères classiques de l’emplacement et de la superficie qui comptent.

Pour savoir comment calculer le prix de vente d’un bureau, on prend en compte les critères suivants :

L’état général du bâtiment et de l’espace de bureaux. Si les bureaux sont déjà utilisables et prêts à l’emploi sans aucuns travaux, alors leur valeur est plus importante qu’un plateau brut. De petits travaux de remise au goût du jour et d’adaptation pour le nouveau propriétaire ne constituent pas un frein. En revanche, s’il faut se lancer dans des travaux de réfection complète (sol, peinture, cloisons, mise aux normes de l’électricité), attendez-vous à un prix de vente inférieur.
L’emplacement des bureaux. Comme pour la vente d’un appartement ou d’une maison, la situation géographique est un critère très important. Selon les prix pratiqués dans le secteur et l’attractivité de la ville, du quartier ou même de la rue, le prix au m² peut varier considérablement. Dans le cas de bureaux, c’est l’accessibilité et en particulier la desserte via les transports en commun qui peut faire augmenter la valeur. Tout ce qui permet de simplifier l’accès pour les collaborateurs et clients est bon à prendre.
Les aménagements intérieurs. Si vos bureaux sont déjà très fonctionnels avec un espace de stockage, des salles de pause, des salles de réunion modernes et connectées, c’est une vraie valeur ajoutée. De même, un immeuble sécurisé est rassurant et permet d’augmenter le prix. Désormais, c’est aussi l’apport de lumière naturelle, la bonne ventilation et plus globalement tout ce qui améliore la santé des occupants qui aide à déterminer le juste prix.
Les frais de fonctionnement. Pour aider un acquéreur potentiel dans sa prise de décision, il faut lui communiquer les charges à attendre. Si celles-ci sont élevées, il peut s’agir d’un frein à l’achat. Charges de l’immeuble, taxe foncière ou encore coût de l’énergie, vous devez tout communiquer !
Le potentiel de vos bureaux. Dernier grand critère, le potentiel d’adaptation et de transformation des bureaux. Si votre surface est divisible ou peut au contraire être décloisonnée, si vous avez un actif dont la typologie est rare dans votre secteur ou encore qu’un changement de destination est possible sur une partie de la superficie, cela peut être un avantage. Des investisseurs peuvent rechercher des opportunités et sont rodés à identifier le potentiel dans des bureaux. A vous de leur montrer.

En plus de tous ces critères, c’est également la surface au sol qui compte. Mais pour des bureaux, on ne prend pas les règles de la Loi Carrez en référence. Ici, on détermine la surface utile brute et la surface utile nette (SUB et SUN). Il s’agit de deux superficies plus utiles pour pouvoir identifier le nombre de collaborateurs potentiels que l’on peut installer dans des bureaux et l’usage concret d’un espace.

Les méthodes d’estimation du prix pour valoriser des bureaux

Tous les critères qui permettent de valoriser les bureaux sont pris en compte dans les différentes méthodes d’estimation du prix.

Il existe ainsi la méthode par comparaison, qui s’intéresse à des biens dans le même secteur que le vôtre et avec une typologie proche. Les critères intrinsèques de vos bureaux sont pris en compte et pondérés par la valeur d’autres bureaux à proximité.

Lorsque l’on parle d’investissement pur, il existe la méthode par capitalisation des revenus locatifs. Dans ce cas, on prend en compte les loyers ou le revenu potentiel pouvant être tiré des bureaux en appliquant un taux de rendement. On aboutit ainsi à une capitalisation, c’est-à-dire la valeur vénale proposée sur le marché au regard des rentrées d’argent possibles.

La prise en compte des travaux pour valoriser des bureaux

Lors de la mise en vente de vos bureaux, vous allez peut-être avoir à gérer le sujet des travaux. Car l’espace de bureau était adapté à votre usage mais ne l’est pas à celui des acquéreurs potentiels ou encore si des mises aux normes et améliorations sont nécessaires, il va falloir évoquer les travaux.

Comment estimer les travaux d’un local commercial ? Le prix d’une rénovation de bureaux varie de manière très importante selon la base, l’état du bâtiment et la qualité finale souhaitée.

Pour un simple rafraîchissement et des travaux dont l’ampleur est limitée, il est possible d’avoir un coût oscillant entre 500 et 800 €/m². En revanche, pour une rénovation plus complexe qui intègre notamment une mise aux normes électrique, des travaux de plomberie ou encore la pose de matériaux de qualité, le prix peut atteindre voire dépasser 2000 à 3000 €/m².

L’état du local conditionne grandement le coût des travaux notamment si le bâtiment est ancien et n’est plus aux normes (accès aux personnes à mobilité réduite, installation électrique, sécurité incendie, etc.) ;
Le choix des matériaux et l’obligation de choisir certains équipements spécifiques peut faire grimper le prix des travaux. Pour une entreprise qui souhaite acheter vos bureaux mais qui doit par exemple prévoir un espace pour installer des tables d’architectes ou revoir l’agencement pour une grande salle de réunion, c’est un problème.
Enfin, au-delà du prix des matériaux et des éléments techniques, c’est aussi le temps nécessaire pour la réalisation du chantier et les honoraires de l’entreprise qui accompagne qui sont à prendre en compte pour estimer les travaux d’un local commercial.

En tant que vendeur de bureaux, vous pouvez vous-même réaliser des travaux pour mieux valoriser l’espace et le rendre plus attractif. Si vous ne souhaitez pas vous lancer dans les travaux, vous pouvez aider les acquéreurs potentiels à définir l’enveloppe nécessaire. C’est là que l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier est important. Il peut aider à estimer le prix des travaux et même mobiliser son réseau pour trouver un financement.

Savoir comment vendre des bureaux ne s’improvise pas. Nous vous recommandons l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier pour entreprises. Sa connaissance du secteur, son approche centrée sur les besoins des entreprises et son portefeuille de prospects peuvent vous aider à gagner du temps et à accélérer la vente.

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