Plus-value vente d’appartement : quels travaux réaliser ?

Afin de donner la meilleure plus-value possible à votre appartement, il faut savoir que certains critères ont un impact fort sur l’évolution de sa valorisation sur le marché tels que sa localisation ou encore les prestations de votre logement.

Il est également important de noter que plus vous garderez votre bien immobilier principal dans le temps, plus il prendra la valorisation de l’appartement augmentera. Zoom sur ces critères qui jouent sur la valeur d’un appartement en France.

Par Faustine T.

4 min de lecture

21 décembre 2023

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

En premier lieu, il est intéressant de comprendre en quoi consiste la plus-value d’un appartement. En effet, il s’agit de la différence positive entre le prix auquel vous avez achetez votre bien et le prix de revente. Cette plus-value, notamment lorsqu’elle concerne des biens immobiliers tels qu’une maison, un appartement ou un terrain, est soumise à l’impôt sur le revenu (impôt au taux de 19 % et prélèvement social). Une exonération de cette imposition est en revanche prévue au titre d’une plus-value sur une résidence principale, une condition sine qua none. Toute résidence secondaire reste en revanche imposable.

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19 %

taux d'imposition

La plus-value immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu à hauteur de :

Qu’est-ce qui donne de la plus-value à un appartement ?

Lorsque vous achetez un appartement, plusieurs critères sont à prendre en compte pour dégager sur le long terme une plus-value intéressante.

Sa localisation

Pour vous assurer une plus-value importante, il faut investir dans des lieux où la demande est relativement forte ce qui vous permettra d’en demander un prix intéressant lors de la vente. En effet, la situation géographique de votre appartement joue un rôle important dans sa plus-value. Les grandes villes ainsi que les agglomérations proches des bassins d’emploi ou encore les villes universitaires sont des lieux très prisés pour la recherche d’appartement.

Par ailleurs, la localisation est également primordiale en termes de proximité avec les transports en commun environnants, les écoles ainsi que les commerces. Si votre bien est situé dans un périmètre raisonnable, et surtout que cette zone gagne en attractivité, il y a fort à parier que vous pourrez tirer une plus-value de sa revente.

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Les prestations afférentes à votre bien

Le second élément jouant sur la plus-value de votre appartement est l’éventail des prestations reliées à celui-ci. Il s’agit notamment des places de parking qui peuvent être vendues en même temps que l’appartement, l’entretien d’espaces verts, la présence d’un gardien ou bien d’un système d’accès sécurisé pour l’immeuble. L’ensemble de ces critères ajoutera à la valeur de votre bien puisqu’il s’agit de prestations annexes très appréciées par les futurs acheteurs.

La longévité de votre possession

Enfin, la plus-value de votre bien immobilier sera d’autant plus importante que vous garderez en votre possession l’appartement sur une durée conséquente. L’un des premiers conseils en investissement est d’opter pour un placement immobilier sur le long terme afin que celui-ci devienne stratégique et rentable. En effet, non seulement votre bien prendra de la valeur au fil des ans mais sa plus-value sera soumise à un abattement fiscal annuel à hauteur :

  • de 6 % par année de détention à partir de la 5ème jusqu’à la 21ème ;

  • de 4 % pour la 22ème année révolue de détention.

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Quels travaux réaliser pour augmenter la plus-value de votre appartement ?

Outre les critères directement liés à la valorisation de votre bien, il vous est possible d’en augmenter la plus-value grâce à des travaux. C’est l’une des solutions les plus accessibles pour le propriétaire vendeur.

L’agrandissement de votre appartement

Bien que des travaux d’agrandissement soient plus compliqués à mettre en place dans un appartement que dans une maison, il est possible de recourir à un architecte pour voir comment optimiser votre espace et ainsi l’agrandir grâce à l’abattement d’un mur ou à l’utilisation d’un ancien placard. Agrandir votre appartement ajoutera significativement à sa valeur.

Des travaux de rénovation énergétique

Un appartement bien isolé vous permettra de faire baisser vos dépenses énergétiques puisque les déperditions thermiques seront réduites. Ce type de travaux est directement en lien avec la performance énergétique de votre appartement et sa valorisation sur le marché. En effet, de futurs acheteurs feront passer en priorité un bien récemment rénové et aux normes énergétiques plutôt qu’un appartement moins cher mais obsolète avec un mauvais DPE, impliquant des coûts d’usage élevés.

Sachez qu’en fonction de votre budget, il est possible d’agir sur l’isolation de votre bien et notamment :

  • En isolant vos sols ;

  • En isolant vos murs ;

  • En remplaçant vos fenêtres ;

  • En optant pour des installations électriques et de chauffage plus performantes.

Rénover stratégiquement les pièces de votre appartement

Pour accroître la plus-value de votre bien, sachez qu’il faut en priorité rénover avec un peu de peinture ou un meilleur aménagement les salles d’eau de votre bien telles que la cuisine et la salle de bain. En effet, si ces pièces sont correctement équipées, remettre une couche de peinture peut faire la différence lors des visites et vous permettre d’accroître la valeur de votre bien.

Comment calculer la plus-value pour la vente d’un appartement ?

Le calcul de la plus-value lors de la vente de votre appartement est relativement simple : il faut faire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de votre bien. Toutefois, pour cela, il faut établir votre prix d’achat ainsi que votre prix de vente réel au cas par cas.

Le prix d’achat réel

Le prix d’achat utilisé pour calculer votre plus-value n’est pas le prix d’achat de votre bien. Il faut y ajouter les frais d’acquisition ainsi que le coût des travaux importants. Les travaux importants sont relatifs à des travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration.

Le prix de vente réel

Pour connaître le prix de vente réel, il faut prendre le prix de vente indiqué dans l’acte de vente et y ajouter les frais de cession.

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