Comment casser un contrat d'exclusivité avec une agence immobilière ?
Résilier un mandat signé en exclusivité avec une agence immobilière en dehors de la période d’irrévocabilité est en théorie impossible.
L’engagement initial, généralement d’une durée de trois mois, ne peut pas être stoppé sauf cas exceptionnel. Vous devez notamment prouver une faute grave de la part de l’agent immobilier. Voici les détails pour maîtriser la vente d'un bien avec un agent immobilier.
Casser un mandat de vente exclusif avec une agence immobilière
Le mandat de vente exclusif restreint comme son nom l’indique le nombre d’agences avec lesquelles vous pouvez travailler. Il vous engage avec une seule agence et ne vous autorise pas à trouver vous-même un acheteur dans la plupart des cas (sauf avec le mandat de vente semi-exclusif).
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Par opposition au mandat simple, le mandat exclusif possède des règles plus strictes qui concernent notamment les possibilités de résiliation anticipée (lire ci-après).
Votre maison ou votre appartement est sur le marché depuis un certain temps et un doute persiste dans votre esprit... vous ne pouvez pas vous empêcher de penser que votre agent immobilier n'est pas très performant. Vous avez l’impression qu’il ne fait pas d’efforts, et que tout pourrait être bien mieux avec un autre agent.
Problème, vous avez un contrat d'exclusivité. Quelles sont les possibilités pour résilier un mandat exclusif ?
La résiliation du mandat exclusif à l’issue du contrat avec l'agence immobilière
Un mandat de vente exclusif possède une durée de validité. Il s’agit d’une durée irrévocable. Elle est dans la plupart des cas de trois mois. Cela signifie que, pendant cette période, les deux parties sont engagées par le contrat de vente qui ne peut pas être cassé.
Si vous souhaitez sortir de l’exclusivité et mandater plusieurs agences ou arrêter votre relation avec l’agent immobilier actuellement sollicité, il faut attendre la fin de cette échéance.
La résiliation du mandat exclusif avant la fin du contrat avec l'agence immobilière
Bien qu’il soit difficile de résilier un contrat de vente exclusif avant son terme, il existe plusieurs solutions que vous pouvez utiliser pour casser de manière anticipée le contrat.
Si vous estimez que les prestations de l’agence immobilière ne sont pas satisfaisantes, vous pouvez demander à résilier le contrat. Vous ne pouvez pas baser votre jugement sur une simple constatation. Vous devez prouver que l’agence ne réalise pas les missions pour lesquelles elle est mandatée. Si des moyens de communication étaient promis mais n’ont pas été utilisés, vous pouvez utiliser cet axe. En revanche, un agent immobilier ne veut pas s’engager à l’avance sur un nombre de visites ou un résultat. Par conséquent, l’absence de visite de la part d’acheteurs potentiels ne peut pas constituer un motif pour casser un contrat d’exclusivité avec une agence immobilière.
Deuxième possibilité, vous pouvez utiliser le délai de rétractation. Celui-ci est de 14 jours à compter de la date de signature du mandat. Cela suppose une réactivité de votre part assez forte. Cette possibilité vous concerne si, dès le début de la relation, vous avez l’impression que l’agence n’est pas à la hauteur ou que vous n’avez pas confiance.
Pour le cas de la résiliation au motif que les prestations ne sont pas au niveau et que l’agence immobilière ne remplit pas son obligation de moyens, Il existe deux façons de procéder.
Soit se lancer dans une discussion et un échange constructif avec l’agence en signalant votre mécontentement. Le manque de résultats peut peut-être s’expliquer par une négligence et l’agent immobilier peut reconnaître ses torts et vous libérer du mandat exclusif.
Soit se lancer dans une procédure judiciaire. Vous devez prouver que l’agent immobilier ne respecte pas sa part du contrat et n’utilise pas notamment les différents canaux de vente ou ne répond pas aux sollicitations d’acheteurs potentiels. Cette constatation doit se faire avec un huissier de justice, ce qui suppose une procédure plus longue.
Comme nous venons de le voir, rompre une exclusivité avec une agence immobilière n’est pas une mince affaire. Il s’agit d’un contrat plus contraignant et engageant qu’un mandat simple. Alors, nous vous recommandons de bien soigner la phase de recherche de la bonne agence avant de signer un contrat et de donner l'exclusivité.
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Les précautions à prendre avant de donner un contrat d’exclusivité à une agence immobilière
Pour ne pas vous retrouver dans la situation de blocage avec un contrat d’exclusivité que vous ne pouvez pas rompre, quelques vérifications s’imposent en amont. Il est important de valider certains critères avant de signer un mandat : de la motivation de l’agent immobilier en passant par ses performances et les moyens de communication qu’il utilise, voici les points d’attention.
Méfiez-vous des (mauvaises) motivations des agents immobiliers
C'est malheureux, mais il faut le savoir : certains agents immobiliers sont plus intéressés par la signature de mandats que par la réalisation des ventes. Pourquoi ? Car selon les agences, la rémunération lors de la signature des mandats est très attractive et incite à multiplier les biens en stocks plutôt que de passer du temps à essayer de les vendre.
Certains agents immobiliers peuvent ainsi avancer de manière opportuniste simplement pour intégrer votre bien dans leur portefeuille sans avoir la réelle motivation de le vendre. À l’inverse, d’autres professionnels peuvent être très motivés, car ils ont perdu une vente récemment et voient dans votre bien une alternative à proposer à des clients déçus. Comprendre ce qui motive un agent à travailler avec vous est la première étape.
Intéressez-vous aux performances de l’agence immobilière
Les agences immobilières adorent les chiffres. D’ailleurs, les plus performantes n'hésitent pas à mettre en avant plusieurs indicateurs qui peuvent vous renseigner sur les performances réelles. Vous pouvez demander le nombre de ventes réalisées chaque année, le délai moyen entre la signature d’un mandat et la validation d’une offre.
Les agents immobiliers les plus transparents peuvent également vous communiquer le nombre de prospects actuellement dans la base qui ont un budget et des critères qui “matchent” avec votre bien. Cela peut vous aider à vous orienter vers une agence plutôt qu’une autre si elle a plus d’acquéreurs potentiels à vous présenter. C'est malheureux, mais il faut le savoir : certains agents immobiliers sont plus intéressés par la signature de mandats que par la réalisation des ventes. Pourquoi ? Car selon les agences, la rémunération lors de la signature des mandats est très attractive et incite à multiplier les biens en stocks plutôt que de passer du temps à essayer de les vendre.
Demander le détail des moyens de communication utilisés par l'agence immobilière
Faire confiance à une agence immobilière, c’est un saut dans l’inconnu. Vous pouvez limiter votre prise de risque et ne pas vous engager de manière totalement aveugle. Comment ? En demandant à connaître le détail des moyens de communication et des outils commerciaux qui vont être utilisés pour vendre votre bien. Annonce sur des sites spécialisés, mise en avant en agence, phoning, e-mailing ciblé. Les solutions digitales comme les outils de terrain ne sont pas toujours déployés par les agences. En réalité, cela dépend du type de mandat que vous signez. Entre mandat exclusif ou non, les efforts ne sont pas les mêmes.