Le permis de construire est obligatoire dès lors que votre construction modifie l’aspect extérieur de votre bâtiment, sa destination, dispose d’une superficie supérieure ou égale à 40 m² ou porte la superficie habitable totale à plus de 150 m². Quelles sont les étapes pour l’obtenir ?
Comment obtenir un permis de construire ?
Accordé au propriétaire d’un terrain ou à un futur acquéreur (comme un promoteur immobilier), le permis de construire constitue un document clé d’urbanisme. Il vous permet d’entamer des travaux d’ampleur sur votre terrain, de créer un ou plusieurs bâtiments, une piscine, ou encore une véranda sans risquer de sanctions communales. Le permis de construire est accordé sous conditions, lesquelles varient en fonction de votre projet. Comment obtenir un permis de construire ?
Comment obtenir un permis de construire : les étapes clés
Déterminer la constructibilité de votre parcelle
Chaque commune ou presque dispose désormais d’un Plan Local d’Urbanisme (ou PLU) ainsi que de plans cadastraux décrivant la situation de chaque parcelle du territoire ainsi que les règles de constructibilité associées. Votre terrain est-il constructible ? C’est le premier point à valider avant d’entamer une demande de permis de construire. Consultez pour cela le PLU en ligne de votre ville (ou disponible en Mairie). Ce document comporte toutes les règles relatives à votre parcelle (droit à construire, surface maximale d’emprise au sol, hauteur des bâtiments et critères d’esthétisme…). En intégrant ces exigences dans l’établissement de votre projet, vous mettez toutes les chances de votre côté pour que ce dernier soit validé.
La création du dossier du permis de construire
La création du dossier de permis de construire est essentielle en cela que celui-ci doit comporter plusieurs documents manuscrits et graphiques très précis, détaillant votre projet. Outre le formulaire Cerfa 13406*06 dûment rempli (téléchargeable en ligne), vous devrez fournir les documents suivants :
- PCMI 1 – Le plan de situation de votre terrain, permettant aux services d’urbanisme de visualiser votre parcelle à l’échelle de la commune, d’en déduire sa zone (zone A, AP, N, UA…) et donc les règles d’urbanisme ainsi que les servitudes associées. Le plan de situation à l’échelle doit être parfaitement lisible, il peut également être constitué, outre le plan cadastral, d’une représentation graphique aérienne de votre terrain. Doivent pouvoir être distingués le numéro et l’emplacement de votre parcelle ainsi que les rues alentour.
- PCMI 2 – Le plan de masse de votre terrain, l’un exposant l’état de celui-ci avant construction, l’autre après construction. Il s’agit de comprendre l’impact de la future construction ou extension sur le terrain et de vérifier que ses caractéristiques respectent les règles d’urbanisme. L’accessibilité de votre terrain doit être constatable et le plan à l’échelle doit indiquer les dimensions exactes des différentes constructions.
- PCMI 3 – Le plan de coupe du terrain, permettant d’identifier le volume des constructions à travers une vue de profil, en coupe.
- PCMI 4 – La notice descriptive du permis de construire, à rédiger si possible en présence d’un expert de l’urbanisme. Il s’agit de répondre à 6 questions principales concernant votre projet, l’implantation des bâtiments et l’organisation des volumes présents et à venir.
- PCMI 5 – Le plan de façade, représentant comme son nom l’indique l’ensemble des façades présentes sur votre terrain.
L’ensemble des documents doit être lisible et compréhensible, sans quoi des pièces supplémentaires peuvent vous être demandées, rallongeant le délai d’obtention de votre permis de construire (initialement de 2 mois). N’hésitez pas à ajouter des documents complémentaires au dossier pour mettre toutes les chances de votre côté. Au besoin, bénéficiez également d’une assistance en ligne pour la création de votre dossier de permis de construire en vous rendant sur le site du service public.
Permis de construire en attente ou refusé, que faire ?
Comment obtenir un permis de construire lorsque l’on n’a pas de nouvelles de la Mairie ou bien que l’on reçoit une notification de refus ?
Différents cas de figure pour l’obtention de votre permis de construire
Après dépôt de votre dossier de permis de construire en 4 exemplaires à la Mairie, un délai d’instruction de 2 mois court. Sans nouvelle de la part de la Mairie à la fin de ce délai, votre projet est réputé validé, selon l’article R 424-1 du code de l’Urbanisme. Vous pouvez entamer vos travaux, en gardant à l’esprit que la Mairie dispose d’encore un mois pour prolonger ce délai et que des recours de tiers ou de la Mairie elle-même peuvent encore être effectués jusqu’à 3 mois après obtention tacite de l’autorisation de construire. Pour commencer vos travaux en toute sérénité, rendez-vous à la Mairie pour exiger un certificat de non-opposition. Celui-ci fait gage de l’autorisation tacite accordée et doit vous être délivré sous deux semaines après demande.
En cas de refus de la Mairie de vous accorder le permis de construire, vous serez notifié(e) par courrier.
Comment obtenir un permis de construire ? Les recours possibles
Après réception de votre courrier de refus, il vous est possible d’effectuer un recours gracieux de la décision, par courrier recommandé avec accusé de réception auprès du Maire ou du Préfet en exposant les arguments pour lesquels votre dossier devrait recevoir l’approbation communale. Un recours hiérarchique auprès de l’instance supérieure du signataire du refus peut également être envisageable.
Construire sans permis de construire, c’est possible ?
Si votre permis de construire ne vous a pas été attribué malgré vos recours, nous vous recommandons vivement d’annuler votre projet pour ne pas risquer de sanctions judiciaires. L’absence de déclaration aux services de l’urbanisme est considérée comme une infraction. Les sanctions peuvent alors comprendre une amende allant jusqu’à 6 000 € / m² (et jusqu’à 5 fois plus pour une personne morale) ou une obligation de démolition immédiate, engendrant elle-même des frais supplémentaires, comme indiqué dans l’article L480-14 du code de l’Urbanisme. Les sanctions pénales peuvent intervenir dans un délai de 6 ans, 10 en matière de poursuites de la part de votre Mairie au civil.
Est-il possible d’obtenir un permis de construire après travaux ?
Régulariser une construction ou une extension non déclarée, c’est possible sous 10 années après achèvement des travaux (avant prescription). Cette demande de permis de construire après travaux ne vous exempt pas forcément de sanctions communales mais limite souvent leur ampleur. Elle est à déposer tel un dossier classique à la Mairie en précisant votre situation dans la partie “courte description du projet”.
Soulignons que le permis de construire après travaux consiste en la régularisation de l’ensemble de vos constructions et non plus seulement de votre extension. Mieux vaut donc suivre le processus légal traditionnel en amont de votre construction.