Terrain sans PLU : que faire ?
Si vous souhaitez construire un bâtiment, une extension, ou encore changer la destination de votre habitation ou local commercial, il vous faut demander un permis de construire, ou une déclaration préalable de travaux. Le Plan Local d’Urbanisme est le premier document de référence qu’il vous faut consulter. Néanmoins, certaines communes ne disposent pas d’un PLU.
Le PLU n’est effectivement pas obligatoire, même si l’Etat encourage fortement chaque commune ou intercommunalité à s’en doter. Mais alors, quel est le document de référence dans ce cas de figure ? Que faire pour un terrain qui « échappe » au PLU, et quelles sont les règles qui doivent s’y appliquer ? Voici tout ce que vous devez savoir pour trouver une réponse à votre demande de construction ou plus largement pour toutes vos recherches d’informations sur un terrain n’étant pas encadré par un PLU.
La carte communale, document référence pour un terrain sans PLU
Vendez plus vite, plus cher
L’expertise locale Kadran au service de votre transaction immobilière.
En zone UP, du fait de la proximité immédiate de l’eau, la constructibilité est limitée. En règle générale, ce sont uniquement les constructions ou installations dont la réalisation est nécessaire qui sont autorisées.
Citons par exemple parmi les occupations et utilisations du sol autorisées la présence d’ouvrages portuaires. Ainsi, on peut retrouver des équipements et des installations liés aux activités « portuaires » au sens large : il peut s’agir notamment d’ouvrages ou de construction en lien avec la pêche, la plaisance, voire avec l’exploitation des ressources de la mer.
Le RNU, document clé pour un terrain sans PLU
Outre les cartes communales, il vous était auparavant possible de vous référer au POS (Plan d’Occupation des Sols) ou “Coefficient d’Occupation des Sols”. Sachez que celui-ci n’est désormais plus légalement valable depuis la loi Alur du 31 décembre 2015 (article L. 174-1 du code de l’urbanisme). Les communes ont l’obligation de le transformer en PLU, sans quoi le RNU (Règlement National d’Urbanisme) s’applique.
Par conséquent, si votre terrain se trouve dans une commune ne comportant ni PLU ni carte communale, il vous faudra donc vous conformer aux réglementations du RNU. Celles-ci sont nombreuses : interdiction de construction dans les zones actuellement non-urbanisées (sauf exceptions) ou encore obtention d’un avis conforme du préfet obligatoire pour chaque demande de permis de construire.
Vendez plus vite, plus cher
L’expertise locale Kadran au service de votre transaction immobilière.
Terrain sans PLU : comment faire ?
On comprend alors que la notion de « parties actuellement urbanisées » est centrale pour déterminer si un terrain est constructible ou ne l’est pas. C’est en effet avec la proximité de votre terrain par rapport à une zone actuellement urbanisée que votre projet pourra recevoir un feu vert.
L’identification des parties actuellement urbanisées dépend de deux critères.
C’est à partir d’une « vision photographique » du bâti dont les limites peuvent être marquées par une voie, un mur, un cours d’eau ou la végétation que les zones du PLU déjà bâties sont déterminées.
Dans un second temps, c’est au regard des constructions du seul territoire de la commune que l’identification est menée, même en limite du territoire communal. Le focus est donc réalisé à l’échelle de la commune seule.
C’est en examinant les dispositions figurant aux articles R.111-3, R.111-5 à R.111-13, R.111-15 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30 qui concernent la prise en compte des nuisances, les conditions d’accès, de stationnement et de desserte par les réseaux, les règles d’implantation, de hauteur, d’aspect extérieur et d’aménagement des abords (espaces verts) qu’une décision relative aux possibilités de construire peut être prise.
La délivrance ou le refus des permis de construire sur cette base des parties actuellement urbanisées fait souvent l’objet de discussions et de contestations entre les demandeurs, les communes et l’État.