Terrain sans PLU

Terrain sans PLU

Si vous souhaitez construire un bâtiment, une extension, ou encore changer la destination de votre habitation ou local commercial, il vous faut demander un permis de construire, ou une déclaration préalable de travaux. Dans ce contexte, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est le premier document de référence qu’il vous faut consulter. Néanmoins, certaines communes ne disposent pas d’un PLU. Celui-ci n’est effectivement pas obligatoire, même si l’Etat encourage fortement chaque commune ou intercommunalité à s’en doter. Mais alors, quel est le document de référence dans ce cas de figure ? Que faire pour un terrain qui « échappe » au PLU, et quelles sont les règles qui doivent s’y appliquer ? Voici tout ce que vous devez savoir pour trouver une réponse à votre demande de construction ou plus largement pour toutes vos recherches d’informations sur un terrain n’étant pas encadré par un PLU.

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Terrain sans PLU, quelles solutions ?

La carte communale, document référence pour un terrain sans PLU

Pas de PLU pour le terrain que vous souhaitez acheter ou pour celui que vous possédez déjà ? Si vous vous trouvez dans cette situation, il vous faudra alors consulter les cartes communales de votre ville. Il s’agit en quelques sortes d’un plan local d’urbanisme en version simplifiée, permettant de régir les aires constructibles et non constructibles du territoire (déterminées selon un accord entre la commune et l’Etat). Contrairement à un plan local d’urbanisme par exemple, la carte communale n’est pas composée d’un règlement définissant les conditions spécifiques de construction (esthétique, matériaux de construction, hauteur, distance des parcelles voisines…).

Celle-ci est généralement composée d’un rapport de présentation du territoire (comprenant les analyses menées et les raisons pour lesquelles les secteurs sont dits constructibles ou non), ainsi que de documents graphiques délimitant les zones urbaines. Vous pouvez consulter les cartes communales de votre commune en mairie ou bien sur le site internet officiel de cette dernière.

Le RNU, document clé pour un terrain sans PLU ni carte communale

Outre les cartes communales, il vous était auparavant possible de vous référer au POS (Plan d’Occupation des Sols) ou “Coefficient d’Occupation des Sols”. Sachez que celui-ci n’est désormais plus légalement valable depuis la loi Alur du 31 décembre 2015 (article L. 174-1 du code de l’urbanisme). Les communes ont l’obligation de le transformer en PLU, sans quoi le RNU (Règlement National d’Urbanisme) s’applique.

Par conséquent, si votre terrain se trouve dans une commune ne comportant ni PLU ni carte communale, il vous faudra donc vous conformer aux réglementations du RNU. Celles-ci sont nombreuses : interdiction de construction dans les zones actuellement non-urbanisées (sauf exceptions) ou encore obtention d’un avis conforme du préfet obligatoire pour chaque demande de permis de construire.

Un principe est à retenir avec le RNU : le code de l’urbanisme limite la construction aux parties actuellement urbanisées. La constructibilité pour un terrain sans PLU ni carte communale est donc limitée. Le RNU vient pour limiter l’urbanisation dispersée et inciter à la planification.

On comprend alors que la notion de « parties actuellement urbanisées » est centrale pour déterminer si un terrain est constructible ou ne l’est pas. C’est en effet avec la proximité de votre terrain par rapport à une zone actuellement urbanisée que votre projet pourra recevoir un feu vert.

L’identification des parties actuellement urbanisées dépend de deux critères.

  • C’est à partir d’une « vision photographique » du bâti dont les limites peuvent être marquées par une voie, un mur, un cours d’eau ou la végétation que les zones déjà bâties sont déterminées.
  • Dans un second temps, c’est au regard des constructions du seul territoire de la commune que l’identification est menée, même en limite du territoire communal. Le focus est donc réalisé à l’échelle de la commune seule.

C’est en examinant les dispositions figurant aux articles R.111-3, R.111-5 à R.111-13, R.111-15 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30 qui concernent la prise en compte des nuisances, les conditions d’accès, de stationnement et de desserte par les réseaux, les règles d’implantation, de hauteur, d’aspect extérieur et d’aménagement des abords (espaces verts) qu’une décision relative aux possibilités de construire peut être prise.

La délivrance ou le refus des permis de construire sur cette base des parties actuellement urbanisées fait souvent l’objet de discussions et de contestations entre les demandeurs, les communes et l’État.

Notre recommandation : ne pas vous engager – notamment pour l’achat d’un terrain – avant d’avoir une confirmation de sa constructibilité. Mieux, privilégiez toujours le dialogue et la communication avec les différents interlocuteurs, afin d’obtenir toutes les informations utiles. Rendez-vous en mairie pour demander conseil.

L’absence de documents d’urbanisme à l’échelle locale est compensée par le RNU, dont la portée est nationale. Toutefois, le manque d’adaptabilité aux exigences de proximité rend ce document parfois contre-productif et sujet de contestations. Sachez que les communes qui subissent une pression foncière importante sont incitées à se doter d’un PLU, afin de ne pas demeurer trop longtemps sous le régime du RNU. Suivez les procédures d’élaboration et/ou de modification des documents d’urbanisme locaux.