Investir en Belgique dans l’immobilier
Pour réaliser un investissement immobilier en dehors de la France, inutile de partir à l’autre bout du monde : investir en Europe présente de belles opportunités. Chez nos voisins européens, il existe des marchés très attractifs. En Belgique notamment, grâce à une fiscalité généreuse, il peut être judicieux de se lancer.
Vous cherchez des conseils pour investir dans l’immobilier en Belgique ? Alors voici nos recommandations pour investir dans ce pays européen.
L’immobilier et la question de la fiscalité en Belgique
Pour décider d’investir ou non dans un pays, le cadre fiscal est un élément important à connaître. En Belgique, il s’avère relativement propice à l’achat pour les français.
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Les frais d’acte en Belgique
Commençons par les frais d’acte. Si globalement, la fiscalité immobilière en Belgique est avantageuse, cela n’est pas le cas pour les frais d’acte (appelés par abus de langage « frais de notaire »). Ils sont en effet bien plus élevés que dans l’hexagone. Ils oscillent entre 10 et 13,5 % de la valeur du bien, et peuvent atteindre 15%. Pour un bien neuf, les frais s’élèvent à 22 % (21 % de TVA incluant les droits d’enregistrement, et 1 % environ de frais et honoraires de notaire).
Il est possible de les estimer de manière fine en utilisant le simulateur disponible sur le site officiel notaire.be.
22 %
de frais
L'achat d'un bien immobilier neuf comporte des frais s'élevant à 22 % du prix d'achat.
Fiscalité des revenus fonciers en Belgique
C’est au sujet de l’imposition des revenus fonciers que le système Belge se montre le plus clément. En effet, l’imposition des revenus locatifs en Belgique n’est pas basée sur les loyers perçus. L’imposition est calculée sur le revenu cadastral (RC). Ce RC correspond au revenu net normal moyen que le bien immobilier rapporte en théorie sur une année. Le calcul du RC est effectué par l’Administration du Cadastre, de l’Enregistrement et des Domaines (ACED). Chaque année, un coefficient d’indexation permet de mettre à jour la valeur cadastrale déterminée en 1975.
Pour des biens avec une valeur locatif élevée mais un revenu cadastral faible, c’est le jackpot. Revers de la médaille, impossible avec le système belge de déduire des revenus locatifs d’éventuels travaux.
L’imposition des revenus fonciers pour les non-résidents
Autre limite, il faudra honorer vos obligations aux yeux des impôts en Belgique. Vos revenus glanés en France serviront de base pour appliquer le taux d’imposition qui correspond aux revenus locatifs. Et avec un barème de l’impôt progressif mais plus rude qu’en France, vous aurez sans doute à régler des impôts plus importants que dans l’hexagone.
Taxe foncière en Belgique
En Belgique, on ne parle pas de taxe foncière, mais plutôt de précompte. Le précompte est calculé en utilisant le revenu cadastral comme référence. Une taxe régionale est appliquée au RC indexé pour déterminer le précompte à régler. Cette taxe n’est pas la même selon que le bien soit situé en Wallonie, en Flandre ou à Bruxelles.
Ce qu’il faut savoir sur l’immobilier en Belgique
Outre la question de la fiscalité, il existe des subtilités à connaître à propos de l’immobilier en Belgique avant d’investir. Ces caractéristiques propres au marché belge touchent aussi bien la phase d’achat d’un bien que sa mise en location. Voici une revue de ces éléments à prendre en compte.
Pas de droit de rétractation
En Belgique, les expulsions en cas d’impayés sont beaucoup plus rapides. De même, il n’existe pas de trêve hivernale. Cela signifie que le rapport de force entre propriétaire bailleur et locataire est bien plus à l’avantage du propriétaire en cas de problème.
Un environnement strict pour les locataires
En Belgique, les expulsions en cas d’impayés sont beaucoup plus rapides. De même, il n’existe pas de trêve hivernale. Cela signifie que le rapport de force entre propriétaire bailleur et locataire est bien plus à l’avantage du propriétaire en cas de problème.
Des régions très hétérogènes
La Belgique occupe un territoire bien moins important que la France, mais celui-ci recèle une culture riche. On remarque par exemple une zone néerlandophone, une zone francophone, une zone bilingue et une zone allemande. Cela a pour effet d’apporter des spécificités locales. Le marché de l’immobilier y diffère, les réglementations ne sont pas toujours identiques. Il convient donc de bien connaître le marché sur lequel vous souhaitez vous lancer et investir, notamment en vous renseignant sur le type de locataires.
Un prix au m² parfois complexe à connaître
Si en France, la règle pour comparer les biens est de s’intéresser au prix / m², cela n’est pas toujours aussi simple en Belgique. Les professionnels aiment raisonner en « type de bien ». On parlera plus facilement d’un appartement avec deux ou trois chambres ou d’une « petite » ou « grande » villa contemporaine, sans forcément mettre en avant de prime abord le nombre de mètres carrés.
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Les meilleures villes pour un investissement immobilier en Belgique
Qui parle de Belgique et d’immobilier pense sans doute d’emblée à Bruxelles. Pourtant, la capitale n’est pas forcément la ville à privilégier. Le rendement locatif y est bon, mais ce sont dans les grandes villes sur tout le territoire que les prix devraient à l’avenir grimper.
Parmi les villes qui attirent les recommandations, citons Anvers, Bruxelles (tout de même), Gand et Malines ou Ostende. Alost, de plus en plus considérée comme une ville-satellite de Bruxelles, ou encore Louvain, sont également des villes à surveiller. Bruges et Courtrai sont aussi des destinations de choix.
En Wallonie, les experts immobiliers conseillent de s’intéresser à Mons, Charleroi, Namur, La Louvière et Mouscron.
Liège
Liège est la plus grande ville de Wallonie. Entre la Belgique, les Pays-Bas et l’Allemagne, il s’agit d’une ville carrefour avec une réputation entachée qui tend à évoluer. Les prix de l’immobilier liégeois sont particulièrement. Y acheter un bien pour le mettre en location saisonnière / location courte durée peut avoir un intérêt.
Bruges
Une ville très touristique, avec une offre hôtelière développée, qui est une destination toute trouvée pour de la location saisonnière. Mais pas seulement. Bruges s’ouvre aussi aux étudiants (l’Université de Louvain à Bruges) et devient plus jeune.
Gand
Capitale de la Flandre, la ville voit sa population croitre régulièrement. Une ville dynamique avec une économie en plein essor, des étudiants… mais des prix de l’immobilier déjà élevés.
Anvers
Anvers, deuxième plus grand port du monde et centre du commerce des diamants, est une ville à regarder pour y investir dans l’immobilier.