Investir dans l’immobilier en Allemagne

L'Allemagne, poumon économique de l'Europe, vous promet de belles opportunités en matière d'investissement immobilier.

Investir en immobilier à l’étranger ne doit pas nécessairement être synonyme d’investissement dans un pays lointain. Certains investisseurs préfèrent investir dans l’immobilier en Europe, et même vers des pays frontaliers. L’Allemagne fait figure de destination de prédilection pour qui recherche un placement stable et sûr. Quels sont les atouts du marché de l’immobilier allemand ? Comment bien utiliser les règles de ce marché outre-Rhin pour y acheter sa résidence principale, une résidence secondaire ou réaliser un investissement locatif ? Voici tout ce que vous devez savoir.

Investir dans l'immobilier en Allemagne

Investir en Allemagne, Berlin comme destination principale

Choisir l’Allemagne pour réaliser un investissement immobilier, ce n’est peut-être pas le choix auquel vous pensiez en premier. Logique. Lorsque l’on parle d’investir dans la pierre, notamment pour une résidence secondaire ou du locatif, c’est souvent l’Espagne, le Portugal ou encore le Maroc qui sont cités en premiers. Pourtant, l’Allemagne possède bien des atouts.

Berlin, la capitale, possède des prix au m² inférieurs à d’autres grandes capitales européennes telles que Londres ou Paris. Ville dynamique sur le plan culturel et économique, avec une architecture en plein renouveau et des espaces verts qui représentent 40 % du territoire, Berlin jouit d’une superficie équivalente à celle de New-York et héberge 3,4 millions d’habitants (3840 habitants/km²).

Les prix de l’immobilier à Berlin varient énormément d’un quartier à l’autre. L’hyper-centre, qui est la partie à l’intérieur du Ringbahn (le périphérique de la ville) est la plus chère. Dans l’ancien les prix pour un appartement y dépassent les 5 000 à 6 000 € / m². La moyenne du prix de l’immobilier à Berlin est plus basse (en-dessous des 4 000 € / m² en 2019). Un prix faible, qui a connu une forte hausse en quelques années. En effet, alors que les prix étaient en dessous de 3 000 € / m² en 2015, Paris atteignait déjà 8 000 € / m². A Berlin, votre pouvoir d’achat immobilier est plus fort comparativement à la France.

Investir à Berlin répond donc on le voit à une logique de recherche de prix plus bas qu’en France, avec des perspectives de plus-value bien supérieures à terme.
Outre-Rhin, il est possible d’investir ailleurs qu’à Berlin. D’autres villes ont aussi de beaux arguments : Munich, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Stuttgart et Leipzig.

Munich est la ville la plus chère (de 7. 00 euros/m² à plus de 10 000 €/m²) tandis qu’il est possible d’acheter à Hambourg ou Francfort pour 4 100 à 4 300 euros/m². A l’est, Leipzig fait encore mieux avec des biens proposés à 2 000 €/m².

Les règles à connaître pour investir en Allemagne

Les prix plus bas qu’en France et les atouts forts de l’Allemagne vous donnent envie d’investir ? Voici les règles à maitriser pour réussir votre opération.

  1.  La fiscalité est avantageuse en Allemagne si vous souhaitez y réaliser un investissement locatif. En effet, France et Allemagne ont passé des accords qui n’amènent pas à une double imposition des loyers perçus.
  2. La plus-value est exonérée d’impôt après dix ans de détention. Une durée bien plus clémente qu’en France (30 ans).
  3. Bonne nouvelle pour un achat (résidence principale, résidence secondaire, locatif), les frais de mutation sont plus faibles qu’en France. Ils sont d’environ 6 % en Allemagne. Ils comprennent les impôts d’accession à la propriété (Grunderwerbsteuer), la rémunération du notaire (Notar), l’enregistrement dans le cadastre (Grundbuch) et les éventuels frais d’agence (Makler).

L’Allemagne est un pays de locataires. Dans les grandes villes, on note ainsi une forte demande locative (plus de 80% de locataires à Berlin) et les locataires y sont de qualité (peu de vacance, faible taux d’impayés). Le parc immobilier est également très suivi et entretenu. Revers de la médaille, les loyers sont bas… et même encadrés ! Depuis 2020, les loyers à Berlin sont gelés pour une période de cinq ans. Une mesure qui vient en renfort des règles en place qui permettent une hausse de 15 % et cela seulement tous les trois ans à condition d’entreprendre des travaux de rénovation ou un ravalement de façade.

Investir en Allemagne

Acheter un appartement en Allemagne

En Bade-Wurtemberg, à Berlin, à Hambourg ou en Schleswig-Holstein, les destinations ne manquent pas pour acheter un appartement en Allemagne. Ces villes ou Land sont dynamiques, et le parc locatif y est fortement développé.

Acheter une maison en Allemagne

En Bade-Wurtemberg, en Basse-Saxe, en Bavière, en Hesse, dans la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, en Rhénanie-Palatinat ou en Schleswig-Holstein, l’Allemagne est très vaste pour qui veut y acheter une maison. Vous pouvez y trouver de vastes propriétés en forêt ou encore des maisons dans des villages typiques. Les maisons à colombages vous font envie ? En Allemagne, il est possible d’en trouver à des prix très réduits.