Marché de l’investissement immobilier en France

Les indicateurs à connaitre pour se lancer dans l'immobilier.

Dopé par des taux d’intérêt relativement bas pour les crédits et des performances dégradées pour les principaux produits d’épargne « classiques », le marché de l’investissement immobilier en France connaît depuis 2015 une phase ascendante. Le volume de transactions est fort dans l’ancien, tandis que les mises en vente dans le neuf marquent un recul. Ce dernier a pour effet collatéral de reporter la demande sur l’ancien. Voici les principaux indicateurs à connaître pour évaluer la santé du marché de l’investissement immobilier en France.

Le marché de l’investissement immobilier en France dans l’ancien

On compte en France 1 million de transactions qui concernent des biens anciens sur une année. Les grandes métropoles et notamment le Grand Ouest affichent de belles performances. Dans les régions, le nombre de transactions progresse partout ou presque. Paris, toujours, anime le marché. En Ile-de-France, les prix augmentent plus vite que dans le reste de l’Hexagone.

Dans le détail, un achat sur quatre (27,2% en 2019) concerne un investissement locatif. Il s’agit là d’un chiffre fort, en progression de 25 % sur une année. Ce sont majoritairement les employés/ouvriers qui se tournent vers l’investissement locatif avec un budget moyen de 134 202 € (contre 218 274 € tous types de transactions confondus ).

Comment expliquer que l’immobilier soit aujourd’hui un investissement plébiscité par de nombreux ménages ? Plusieurs raisons cohabitent. Tout d’abord, le contexte financier est favorable à l’acquisition (résidence principale ou investissement locatif) grâce à des taux d’intérêt très bas pour les crédits immobiliers. Ensuite, alors que les placements traditionnels (Livret A, assurance-vie) n’apportent plus un rendement important et sont parfois inférieurs à l’inflation, la pierre apparaît comme un vrai refuge.

L’immobilier est perçu comme une solution fiable, et de nombreux ménages accordent leur confiance à cet investissement dans le but de sécuriser leur budget logement (en achetant leur résidence principale) ou pour développer un patrimoine et générer des revenus complémentaires (investissement locatif).

Dynamique, le marché immobilier de l’ancien est dopé par l’investissement locatif, mais le stock de biens disponibles à la vente se réduit. L’offre est aujourd’hui inférieure à la demande… ce qui peut apporter la tentation à certains propriétaires de gonfler les prix. Élever les prétentions financières d’un bien à la vente est un jeu dangereux. Déjà, la hausse des prix a eu pour conséquence un raffermissement des conditions d’octroi de prêts pour les ménages.

Marché investissement immobilier France

Comment vont évoluer les prix ? Ils devraient plutôt avoir tendance à se contracter, afin de ne pas faire sortir trop de ménages de l’accès à la propriété (du fait d’un apport personnel demandé trop important ou d’un taux d’endettement après emprunt incompatible avec leur situation).

Le marché de l’investissement immobilier en France dans le neuf

129 500 logements neufs ont été vendus en France en 2019. Porté par le dispositif Pinel (qui a succédé à la loi Duflot), le marché de l’investissement immobilier neuf a bien du mal à repartir. Les mises en vente sont en fort recul.

Comment expliquer l’intérêt limité des investisseurs pour l’achat de logements neufs ? Avec des mises en chantier et des mises en vente limitées, et un encours de logements proposés à la vente en baisse, la pression sur le prix est forte : un appartement neuf est vendu en moyenne 4 300 €/m² fin 2019, soit + 4,4 % en un an. Le neuf a des atouts : acheter un bien qui vient d’être achevé permet de ne pas se soucier des travaux. C’est aussi la garantie de disposer d’un logement avec de bonnes performances énergétiques et respectant les normes de construction les plus récentes.

Mais, dans une perspective d’investissement, il n’en reste pas moins vrai que la rentabilité y est moindre que dans l’ancien. Ce qui a pour conséquence de pousser de nombreux ménages « modestes » à se détourner des projets neufs. Afin de dégager du cash-flow ou d’espérer une plus-value à terme, l’ancien est la solution.

Le neuf, un produit d’investissement qui ne concerne personne ? Pour les ménages avec un taux d’imposition marginal plus important, le coup de pouce fiscal apporté par les dispositifs de l’État vient dynamiser l’opération. Voilà pourquoi, alors que le rendement moyen se situe entre 3 % et 4 % pour un investissement locatif en Pinel, il peut être bien supérieur pour les ménages fortement imposés.

En résumé, le marché de l’investissement immobilier dans le neuf est pénalisé par la bonne santé de l’ancien. Surtout, le neuf ne s’adresse qu’à une partie réduite d’investisseurs, avec un budget plus important à mobiliser.