Investissement immobilier locatif en France

Acheter un bien immobilier ne se résume pas uniquement à acquérir sa résidence principale. L’immobilier peut aussi être vu dans une logique de placement. Il s’agit d’ailleurs d’un mécanisme plébiscité. L’investissement locatif représente plus d’un quart du total des transactions générées sur le marché de l’immobilier ancien (27,2% en 2019).
Mais pourquoi investir dans l’immobilier locatif ? Quels sont les retours attendus ?

– Tout d’abord, placer son argent dans la pierre peut permettre de bénéficier d’un rendement meilleur que les produits d’épargne classiques et absorber totalement ou partiellement l’inflation.
– En achetant un bien immobilier mis en location dans lequel de nombreux travaux sont nécessaires et situés dans un quartier amené à se développer, on peut espérer une plus-value à la revente.
– Au-delà de la logique purement patrimoniale ou de l’objectif de plus-value, réaliser un investissement locatif peut permettre de générer un revenu complémentaire grâce aux loyers (après déduction des charges et autres impôts).

Avant de vous lancer dans votre premier investissement locatif, vous devez avoir une approche ordonnée. Acheter le premier appartement à vendre sur Internet ou racheter la maison qui se situe près de chez vous par opportunité n’est pas la bonne solution.

Premier réflexe à avoir : prendre en compte les spécificités du marché à l’échelle macro. Les niveaux de prix sont-ils élevés ? Les rendements possibles sont-ils attractifs ? Quelle est la fiscalité qui s’applique aux bailleurs ? Les lois qui encadrent l’immobilier évoluent de manière régulière. Il faut avoir cette connaissance des règles qui entourent l’investissement immobilier pour placer son argent de manière sereine.

Essayez également de monter en compétence sur les possibilités d’investissement. Il est important de comprendre les différences entre l’achat en indivision, l’achat au travers d’une SCI… Intéressez-vous également à la fiscalité qui s’appliquera ensuite aux biens que vous allez mettre en location et au statut que vous pouvez utiliser (LMNP, LMP, etc.).
La sélection du bien en elle-même est essentielle. Le marché locatif local ne doit plus avoir de secret pour vous. Essayez de comprendre les évolutions futures, les grandes tendances qui vont s’appliquer.

Enfin, il ne faut pas oublier vos contraintes personnelles et votre propre projet. Car, au-delà des grands principes que nous venons de citer, il ne faut pas perdre de vue qu’un investissement locatif reste également un acte « individuel ». Peut-être avez-vous envie de vous lancer car vous voulez trouver un bien avec de nombreux travaux à réaliser ou au contraire ne pas passer à côté d’un programme neuf. Peut-être avez-vous envie de vous constituer un parc de biens immobiliers « haut de gamme » ou de faire le choix d’investir uniquement dans des résidences de services pour donner du sens à votre épargne. Ne minimisez pas cette motivation qui vous guide, car elle vous servira de feuille de route.

Financer un investissement locatif peut se faire en ayant recours à un crédit immobilier. Bien souvent, même si vous disposez d’un apport personnel ou des fonds nécessaires pour acheter (autofinancement), il est conseillé de choisir le crédit. Pourquoi ? Car dans un contexte de taux de crédit bas, et avec des mensualités adaptées, vous pouvez obtenir un excellent rendement locatif. En résumé, inutile d’immobiliser votre argent et de vous priver de votre épargne si vous pouvez emprunter des fonds et générer en parallèle un cash-flow.

L’optimisation du financement est une étape importante. Être un bon investisseur immobilier passe également par le fait d’être un bon emprunteur. Avoir un bon taux, une durée de remboursement cohérente ou encore des clauses adaptées, cela peut rapidement faire la différence entre un bon et un mauvais investissement locatif.

Ne négligez aucun aspect dans votre futur contrat de crédit. Ne vous focalisez pas uniquement sur le taux d’emprunt ou encore le coût de l’assurance. Regardez également les conditions annexes. Vous pouvez par exemple demander à bénéficier d’un report des mensualités au début du crédit pour effectuer les travaux et ne pas devoir rembourser vous-même le prêt en l’absence de locataire. Vous pouvez aussi négocier le droit à une modulation des échéances. Il s’agit d’une option très intéressante en cas d’impayés ou de vacance importante.

Pensez également à la revente ou encore à l’éventualité où vous percevez une somme importante d’argent. Les banques ont l’habitude d’appliquer des pénalités en cas de remboursement anticipé (si le crédit ne va pas jusqu’à son terme). Une pratique classique que vous pouvez négocier et qui vous apportera de belles économies si vous ne conservez pas le bien pendant toute la durée du remboursement (ou si vous pouvez rembourser le crédit de manière accélérée).

Dernier élément à prendre en compte : la fiscalité qui s’applique à votre investissement locatif. Il s’agit d’un point capital dans ce volet financier. Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation pour un investissement immobilier locatif France (pour venir réduire vos impôts) à condition d’acheter certains biens (situés dans des zones tendues) et de les mettre en location à certaines conditions (loyers et revenus des locataires plafonnés notamment).

Vous avez trouvé le bien idéal pour la mise en location et sélectionné le meilleur montage juridique, fiscal et financier pour investir ? Votre vie de propriétaire bailleur ne fait que débuter. Pour qu’un investissement locatif vous apporte les résultats escomptés (revenus mensuels, plus-value, constitution de patrimoine), vous devez maintenant gérer le ou les bien(s) acquis.
Cette gestion passe notamment par la sélection des locataires, le suivi de leurs besoins, l’organisation du turn-over (état des lieux de sortie, remise en état, recherche d’un nouveau locataire), ou encore le volet administratif (échange avec la copropriété, syndic, gestionnaire).

Vous avez bien entendu la possibilité de confier à un intermédiaire la plupart de ces missions. Mais déléguer les tâches de gestion va venir réduire votre rendement locatif.

L’ensemble du suivi qu’il faut opérer après l’achat d’un bien immobilier demande de réels efforts et du temps disponible. Il est important de bien vous entourer et d’anticiper ce temps que vous allez devoir mobiliser. Acheter un bien immobilier et réaliser un investissement immobilier locatif France ne se limite pas simplement à la signature d’un acte de vente et à la recherche d’un locataire ! Pour obtenir votre rentabilité, il va falloir se remonter les manches.