Défiscalisation et immobilier en France

Découvrez les différents dispositifs de défiscalisation immobilière

Un investissement immobilier en France peut être motivé par de nombreuses raisons. Lorsque l’on décide d’acheter un bien pour le mettre à louer, la principale raison peut être de se constituer un patrimoine, ou encore d’optimiser ses revenus en se créant une source d’argent complémentaire (et mieux préparer la retraite). Un mécanisme permet en complément de faire d’un placement immobilier une solution pour optimiser son imposition. Il s’agit de la défiscalisation immobilier France.

Défiscalisation immobilière en France

Présentation des systèmes de défiscalisation immobilière en France

La défiscalisation consiste à acheter un bien immobilier en utilisant un cadre législatif spécifique qui apporte une réduction d’impôt. En clair, vous pouvez vous constituer un patrimoine en ayant le droit à un avantage fiscal, variable selon le dispositif retenu mais également le respect de certaines conditions et le type de bien (voir ci-après).

La défiscalisation immobilière est différente de la défiscalisation financière. On parle de défiscalisation financière pour des produits comme les placements immobiliers en SCPI, OPCI, l’investissement direct dans les entreprises (PEA, FCPI, FIP) ou encore certains produits d’épargne comme le Perp et l’assurance-vie.

Quels sont les différentes solutions à votre disposition en matière de défiscalisation immobilière en France ? Il existe plusieurs dispositifs : la loi Pinel, la défiscalisation Censi-Bouvard, la loi Malraux, Denormandie, ou encore la loi Monuments Historiques sans oublier le statut LMNP / LMP. Nous faisons le point sur l’ensemble de ces dispositifs.

Défiscalisation immobilière France dans le neuf

La loi Pinel, la loi Censi-Bouvard et les statuts de LMNP/LMP sont les trois dispositifs que vous pouvez utiliser pour réaliser une défiscalisation avec l’immobilier neuf en France.

Défiscalisation immobilier France : la loi Pinel

La loi Pinel est l’héritière de la loi Duflot, dont le principal objectif est d’encourager les investisseurs à se tourner vers des biens neufs. Ici, en respectant plusieurs conditions relatives au bien (sa zone d’implantation) mais également des conditions propres aux locataires (plafonds de revenus) et en prenant un engagement de location avec des loyers encadrés, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôts.

La loi Pinel est avantageuse sur le papier. Elle permet, pour une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans, de bénéficier respectivement de 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien en réduction d’impôt.
Mais il convient de nuancer cet avantage fiscal car plusieurs limites sont à prendre en compte. Tout d’abord, un plafonnement de la valeur du bien à 300 000 € s’applique. Ensuite, de nombreuses conditions doivent être respectées pour que le bénéfice de la loi Pinel soit effectif : le zonage du bien, les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés, le bail doit être au titre d’une résidence principale et il est impossible d’effectuer de la location meublée. La loi Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales, et vous ne pouvez déduire plus de 10 000 € par an.
Toutes ces contraintes ne signifient pas pour autant que la loi Pinel n’est pas intéressante. Elle demande simplement une bonne préparation en amont, avec des calculs précis pour effectuer votre plan de rentabilité est une sélection fine de la commune dans laquelle vous souhaitez investir.

A savoir : il existe également un dispositif appelé Pinel Outre-Mer. Les plafonds de défiscalisation y sont plus élevés avec jusqu’à 32 % de la valeur du bien récupérable en réduction d’impôt pour un engagement de location de 12 ans. Ce régime s’applique uniquement aux biens situés dans les DOM-TOM.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard concerne uniquement un investissement locatif en résidence de service pour une durée minimum de location de 9 ans. Si vous choisissez cette forme d’investissement, alors vous avez le droit à une réduction d’impôt qui équivaut à 11 % de la valeur du bien (avec un plafond à 300 000 €).

Ce dispositif permet un avantage fiscal couplé à un placement relativement sécurisé. En effet, avec la loi Censi-Bouvard, vous confiez la gestion de votre bien à un exploitant et vous n’avez aucune formalité à réaliser. Cela signifie que vous n’avez aucun risque d’impayé ni même de vacance locative (pendant le bail).

La principale limite de ce dispositif de défiscalisation immobilière concerne le choix de l’exploitant. Vous devez redoubler de vigilance car c’est avec lui que vous allez traiter. Si ce dernier se retrouve en difficulté, vous pouvez par ricochet également essuyer des problèmes financiers. Sachez pour conclure qu’un appartement situé dans une résidence de service (pour étudiants, pour seniors ou encore dans une résidence de tourisme ou un EHPAD) est souvent plus compliqué à revendre.

Défiscalisation immobilière France dans l’ancien

Réputé comme idéal pour maximiser le rendement locatif, l’ancien est aussi adapté dans une stratégie de défiscalisation immobilière France.

La loi Denormandie

La loi Denormandie s’adresse aux investisseurs qui souhaitent se tourner vers un logement ancien à rénover pour ensuite le proposer à la location. La réduction d’impôts et la durée d’engagement de location sont identiques à la loi Pinel. Ici encore, un plafond de 300 000 € s’applique, comprenant le prix du bien et des travaux. Les travaux doivent représenter 25 % au minimum du coût total de l’opération.

Sont éligibles les travaux qui concernent la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement du logement, mais également les travaux d’économie d’énergie.
Le dispositif Denormandie est souvent qualifié de « Loi Pinel de l’ancien » car les conditions sont similaires en ce qui concerne la fiscalité. Toutefois, le nombre de villes éligibles est plus restreint. Il faut en effet se contenter – pour le moment – de l’une des 222 villes du plan Action cœur de ville, ou de certaines communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (24.

La loi Malraux

La loi Malraux permet d’investir dans des bâtiments anciens qui nécessitent des rénovations. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation qui s’adressait en priorité aux ménages fortement imposés. Mais, désormais, puisque la loi Malraux est exclue du plafonnement des niches fiscales, le nombre de ménages qui peuvent y avoir recours avec un effet bénéfique sur leur imposition est plus important.

Concrètement, la loi Malraux consiste à acheter un logement au sein d’un immeuble de caractère qui nécessite une rénovation. Une quote-part du montant des travaux de restauration dudit immeuble pourra alors être déduite des impôts. Cette réduction d’impôt peut aller de 22 à 30 % selon la localisation du bien. C’est en choisissant un logement situé dans un site patrimonial remarquable ou dans un quartier ancien dégradé que la réduction sera la plus forte.

Il s’agit d’une solution de défiscalisation immobilière réservée aux investisseurs aguerris. Il faut en effet bien sélectionner le logement en question. Il est primordial notamment d’effectuer des calculs pour acheter au bon prix, mais également prévoir la proportion des travaux dans le coût total de l’opération. Il convient également de trouver les bons interlocuteurs pour la gestion des travaux. Une alternative pour éviter de nombreux tracas consiste à utiliser la VIR, c’est-à-dire la vente d’un immeuble à rénover. Il s’agit d’un dispositif assez proche de la vente en état futur d’achèvement (Vefa). Dans ce cas, vous achetez une offre clé en main qui comprend à la fois le foncier et les travaux relatifs au dispositif Malraux. Le tout est géré par un professionnel qui s’occupe de toutes les étapes.

La loi Monuments Historiques

Il est possible d’utiliser la défiscalisation immobilière tout en investissant dans un bâtiment classé à l’inventaire des Monuments Historiques. Un placement très intéressant car vous pouvez déduire de vos revenus 50 % des charges foncières et même 100 % (dans le cas d’un bien ouvert à la visite au moins 50 jours par an au public). Il en va de même pour le coût des travaux.

Ce dispositif de défiscalisation est réservé aux personnes qui disposent d’une forte imposition avec des revenus importants. Puisque les sommes nécessaires à engager dans le cadre de travaux pour rénover un monument historique sont généralement hautes, il est pertinent de disposer d’une tranche marginale d’imposition élevée afin de maximiser la défiscalisation.

Il s’agit d’un dispositif très efficace qui ne possède aucun plafonnement et permet sous certaines conditions de s’exonérer des droits de succession.

Attention, les conditions pour bénéficier de la loi de défiscalisation Monuments Historiques sont nombreuses. Il faut que les travaux de restauration soient notamment supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (A.B.F.). De plus, il faut ensuite s’engager à conserver le bien pour une durée d’au moins 15 ans.

Les statuts LMNP / LMP

Les statuts LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) vous permettent d’investir soit dans un logement individuel ou au sein d’une résidence locative meublée. À la clé, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation.

Dans le neuf comme dans l’ancien, les amortissements mobiliers et immobiliers sont imputables sur le bénéfice d’exploitation. La déduction du déficit foncier est possible sur l’ensemble des revenus (en LMP) que le bien soit neuf ou ancien là encore. En LMNP, les charges de propriété sont déduites des revenus locatifs (en plus des amortissements murs et mobiliers) pendant 10 ans.

Défiscaliser dans l'immobilier

A noter : Les régimes LMP ou LMNP ne sont pas des lois de défiscalisation mais bien des statuts. Cela signifie que pour bénéficier des avantages fiscaux que nous venons d’évoquer, vous n’avez pas à respecter des plafonds de loyers ou de ressources des locataires. De même, aucun zonage particulier à appliquer.