Défiscalisation immobilière : tout ce que vous devez savoir en 2024
Face à l’inflation, investir dans l’immobilier est l’une des solutions pour optimiser sa fiscalité. Loi Pinel, Pinel +, statuts LMNP et LMP, loi Denormandie, loi Monuments historiques, loi Malraux, Loc avantages… Il existe un grand nombre de dispositifs de défiscalisation avantageux pour les propriétaires quel que soit le type de bien dans lequel ils investissent. Les dispositifs de défiscalisation immobilier sont aussi des mécanismes très utiles pour l’administration. Ils tendent à favoriser certains types d’investissements grâce à une réduction de fiscalité qui séduit un grand nombre de particuliers.
Parmi les dispositifs envisageables en 2024 pour investir dans l'immobilier, on retrouve ceux qui stimulent la construction de logements neufs, la rénovation de bâtiments anciens ou encore ceux qui favorisent l’investissement au sein de zones tendues.
Zoom sur chacun d’entre eux pour comprendre leurs mécanismes et avoir une vision claire de leurs avantages et inconvénients.
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La défiscalisation immobilière permet à des propriétaires de baisser leurs impositions sur leurs revenus locatifs, fonciers ou sur leurs revenus de manière générale. Pour cela, ils doivent répondre à certains critères essentiels ou certaines contraintes leur sont imposées. Par exemple, ils doivent appliquer un loyer plafonné ou encore s’engager à louer pendant une période donnée.
Précisons toutefois que chaque dispositif de fiscalité immobilière a ses propres règles et qu’il faut donc les étudier au cas par cas pour définir celle qui correspond le plus à un projet et à un profil d’investisseur.
Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2024 ?
Les dispositif loi Pinel et Pinel + : une réduction d’impôt pour les particuliers qui achètent dans le neuf pour louer
La loi Pinel est effective depuis septembre 2014. Elle a pour objectif d’encourager l’investissement au sein de l’immobilier neuf dans les zones tendues. Ces zones identifiées et classifiées témoignent d’une pénurie de logements en location. De ce fait, les ménages les plus précaires et qui ne répondent pas aux critères pour obtenir un logement social se retrouvent en difficulté de logement. Le dispositif loi Pinel incite donc les propriétaires à s’engager à louer à un loyer plafonné pendant 6 à 12 ans, à des locataires dont les ressources correspondent à un barème défini par l’administration.
En contrepartie, la défiscalisation loi Pinel permet de réduire son imposition de 10,5 % à 17 % sur la période d’engagement à la location.
Notez toutefois que les avantages ont été revus et que les réductions d’impôts via la loi Pinel ont diminué en 2023. Les conditions d’attribution ont elles aussi été endurcies. Il faut désormais que le logement neuf ou en construction réponde aux objectifs de neutralité carbone pour 2050. Dans cette optique, la loi Pinel Plus a vu le jour. Elle est plus contraignante et sélective que la première version, mais propose une optimisation fiscale en immobilier plus avantageuse. D’ailleurs, le dispositif Pinel prendra officiellement fin le 31 décembre 2024, laissant la place au Pinel Plus.
17 %
Grâce à la loi Pinel, vous pouvez bénéficier entre 10,5 et 17 % de réduction d'impôt.
Notez que le dispositif a été transformé en Pinel Plus depuis 2023.
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Le statut LMNP, pour bénéficier d’une défiscalisation immobilière pendant des dizaines années
Si vous recherchez comment défiscaliser dans l’immobilier après 2024, il faudra se tourner vers d’autres alternatives. Le statut LMNP est l’une d’elles. Les Loueurs en Meublés Non Professionnels peuvent bénéficier d’une réduction fiscale sur leurs revenus locatifs en optant pour le régime micro-BIC ou le régime réel. Ce dernier est très intéressant pour un grand nombre de propriétaires car il permet d’amortir sur des dizaines d’années les travaux, les frais et les dépenses investies au sein du logement loué.
Nous vous recommandons toutefois de faire appel à un professionnel de la fiscalité LMNP si vous souhaitez vous engager dans cette voie. En effet, il y a un grand nombre de variables à choisir en fonction du statut, du régime et des revenus perçus par le propriétaire.
Le statut LMP, pour bénéficier d’une défiscalisation immobilière pendant des dizaines années
Pour obtenir le statut Loueur Meublé Professionnel (LMP), il suffit de mettre en location un de ses biens immobiliers à titre professionnel et en meublé. Les bénéfices à la clé ? Pouvoir déduire un éventuel déficit foncier, sans être limité dans le montant. De ce fait, si les charges de votre location sont plus élevées que vos recettes, il est possible de déduire ce déficit et ainsi alléger votre imposition. Mais il y a quelques conditions spécifiques au LMP pour pouvoir profiter de cet avantage :
Le déficit ne peut pas être supérieur à 10 700 euros.
Il faut que le bien soit situé au sein d’une résidence de services.
Il faut percevoir des recettes locatives qui sont supérieures à 23 000 euros par an.
Les recettes locatives ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
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La loi denormandie, une extension du dispositif Pinel
Encourager les investissements dans l’immobilier ancien où des travaux de rénovation sont nécessaires : voici l’objectif de la loi Denormandie. Depuis 2019, elle a pour objectif de réhabiliter les centre-villes dégradés dont les bâtiments sont trop anciens et pas ou peu entretenus. Toutes les villes ne sont donc pas concernées. Aussi, la valeur des travaux de rénovation doit représenter au moins 25 % du coût de l’opération – soit l’achat et les travaux -. Quant aux travaux, ils doivent concerner la toiture, les murs, le chauffage, la production d’eau chaude ou la rénovation des menuiseries.
Concernant les avantages offerts par la loi Denormandie, ils sont similaires à ceux de la loi Pinel puisqu’il s’agit avant tout d’une extension de ce dispositif. De ce fait, le propriétaire doit s’engager à mettre le logement en location pour 6, 9 ou 12 ans. Il bénéficie alors d’une réduction de son imposition de 12 %, 18 % ou 21 % contre la location de son logement non meublé à un loyer plafonné.
La loi monuments historiques, pour une défiscalisation immobilière grâce à des bâtiments classés
La loi Monuments Historiques permet aux particuliers qui souhaitent réaliser des travaux de rénovation au sein de bâtiments classés ou inscrits de bénéficier d’une défiscalisation. Le propriétaire devra s’engager à conserver son bien pendant au moins 15 ans. Bien entendu, les travaux devront être conformes aux prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France.
Concernant les déductions fiscales, les propriétaires peuvent déduire la totalité des travaux de restauration de leurs revenus et ce, sans limite de montants, même en cas de déficit foncier. De même, le bien immobilier peut être transmis aux héritiers sans devoir régler de droits de succession. Enfin, les biens classés monuments historiques sont dispensés d’Impôts sur la Fortune Immobilière (IFI).
Loi Malraux, une défiscalisation immobilière jusqu’à 400 000 euros sur 4 ans
Autre dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Malraux. Ici encore, il s’agit d’encourager la rénovation des immeubles au sein des secteurs sauvegardés et des anciens quartiers. Les investisseurs disposent d’une réduction des impôts sur le revenu qui varie en fonction de la localisation du bien et des frais engagés dans sa rénovation. C’est l’avantage de la loi Malraux pour les investisseurs.
Cette défiscalisation immobilière est toutefois plafonnée à 400 000 euros sur quatre ans consécutifs. Au sein d’anciens quartiers dégradés, elle est de 200 000 euros sur deux années. De même, il est possible pour les propriétaires de récupérer la TVA sur les travaux engagés.
Loc avantage, un loyer plus bas que le marché pour une défiscalisation immobilière intéressante
Enfin, Loc avantage permet de bénéficier d’une réduction fiscale conséquente sur les revenus fonciers. Pour obtenir cette réduction d’impôts, il faut louer son bien à un loyer plus bas que celui du marché immobilier classique. De même, il faut que les foyers les plus précaires puissent y accéder. Les conditions de ressources sont donc plafonnées. La réduction fiscale est calculée en fonction du niveau de loyer pratiqué : trois niveaux de loyers sont possibles, c’est au propriétaire de choisir celui qui lui convient le mieux.
Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?