Réputé comme idéal pour maximiser le rendement locatif, l’ancien est aussi adapté dans une stratégie de défiscalisation immobilière France.
La loi Denormandie
La loi Denormandie s’adresse aux investisseurs qui souhaitent se tourner vers un logement ancien à rénover pour ensuite le proposer à la location. La réduction d’impôts et la durée d’engagement de location sont identiques à la loi Pinel. Ici encore, un plafond de 300 000 € s’applique, comprenant le prix du bien et des travaux. Les travaux doivent représenter 25 % au minimum du coût total de l’opération.
Sont éligibles les travaux qui concernent la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement du logement, mais également les travaux d’économie d’énergie.
Le dispositif Denormandie est souvent qualifié de « Loi Pinel de l’ancien » car les conditions sont similaires en ce qui concerne la fiscalité. Toutefois, le nombre de villes éligibles est plus restreint. Il faut en effet se contenter – pour le moment – de l’une des 222 villes du plan Action cœur de ville, ou de certaines communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (24.
La loi Malraux
La loi Malraux permet d’investir dans des bâtiments anciens qui nécessitent des rénovations. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation qui s’adressait en priorité aux ménages fortement imposés. Mais, désormais, puisque la loi Malraux est exclue du plafonnement des niches fiscales, le nombre de ménages qui peuvent y avoir recours avec un effet bénéfique sur leur imposition est plus important.
Concrètement, la loi Malraux consiste à acheter un logement au sein d’un immeuble de caractère qui nécessite une rénovation. Une quote-part du montant des travaux de restauration dudit immeuble pourra alors être déduite des impôts. Cette réduction d’impôt peut aller de 22 à 30 % selon la localisation du bien. C’est en choisissant un logement situé dans un site patrimonial remarquable ou dans un quartier ancien dégradé que la réduction sera la plus forte.
Il s’agit d’une solution de défiscalisation immobilière réservée aux investisseurs aguerris. Il faut en effet bien sélectionner le logement en question. Il est primordial notamment d’effectuer des calculs pour acheter au bon prix, mais également prévoir la proportion des travaux dans le coût total de l’opération. Il convient également de trouver les bons interlocuteurs pour la gestion des travaux. Une alternative pour éviter de nombreux tracas consiste à utiliser la VIR, c’est-à-dire la vente d’un immeuble à rénover. Il s’agit d’un dispositif assez proche de la vente en état futur d’achèvement (Vefa). Dans ce cas, vous achetez une offre clé en main qui comprend à la fois le foncier et les travaux relatifs au dispositif Malraux. Le tout est géré par un professionnel qui s’occupe de toutes les étapes.
La loi Monuments Historiques
Il est possible d’utiliser la défiscalisation immobilière tout en investissant dans un bâtiment classé à l’inventaire des Monuments Historiques. Un placement très intéressant car vous pouvez déduire de vos revenus 50 % des charges foncières et même 100 % (dans le cas d’un bien ouvert à la visite au moins 50 jours par an au public). Il en va de même pour le coût des travaux.
Ce dispositif de défiscalisation est réservé aux personnes qui disposent d’une forte imposition avec des revenus importants. Puisque les sommes nécessaires à engager dans le cadre de travaux pour rénover un monument historique sont généralement hautes, il est pertinent de disposer d’une tranche marginale d’imposition élevée afin de maximiser la défiscalisation.
Il s’agit d’un dispositif très efficace qui ne possède aucun plafonnement et permet sous certaines conditions de s’exonérer des droits de succession.
Attention, les conditions pour bénéficier de la loi de défiscalisation Monuments Historiques sont nombreuses. Il faut que les travaux de restauration soient notamment supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (A.B.F.). De plus, il faut ensuite s’engager à conserver le bien pour une durée d’au moins 15 ans.
