Dans quelle ville investir dans l’immobilier en France ?

Un investissement immobilier ne se situe par forcément près de chez vous.

Si vous avez le projet d’investir dans un ou plusieurs bien(s) immobilier(s), vous le savez, pour un investissement immobilier en France, l’emplacement est capital. Dans quelle ville investir dans l’immobilier en France ? Quelles villes privilégier et selon quels critères effectuer votre choix ? Afin de vous aider dans vos décisions, voici un ensemble d’indicateurs à prendre en compte.

Dans quelle ville investir en France ?

Dans quelle ville investir dans l’immobilier en France ? Les critères principaux

Avant de vous donner nos conseils pour savoir dans quelle ville investir dans l’immobilier en France, prenons le temps de vous rappeler les critères d’un bon investissement dans l’hexagone. Dans notre pays comme dans d’autres, certains points clés « communs » sont à surveiller. Mais il convient aussi de prendre en compte des spécificités propres au marché français (aides au financement, régime fiscal, etc.).

Investir dans l’immobilier : la rentabilité avant tout

Intéressez-vous à la rentabilité de votre projet d’investissement locatif (prix d’acquisition/recettes locatives annuelles). Il faut trouver le bon équilibre entre prix d’achat et loyers perçus ensuite. Pour vous documenter, regardez le prix / m² moyen, parfois accessible de manière fine par quartier. Attention, certaines villes appliquent un encadrement des loyers, qui ne permet pas aux bailleurs de demander n’importe quelle somme. C’est le cas notamment à Paris.

Dans quelle ville investir dans l’immobilier en France ? L’analyse du taux de vacance

Pour que la location du bien soit ensuite aisée avec un taux de vacance réduit, regardez la pression locative des villes que vous ciblez. Intéressez-vous aussi à la répartition entre locataires et propriétaires. Acheter dans une ville dans laquelle le taux de locataires est déjà très élevé peut être dangereux… ou au contraire signe d’une forte demande. La connaissance des spécificités locales (attractivité économique, touristique) est essentielle pour acheter en toute connaissance et comprendre dans quelle ville investir dans l’immobilier en France.

Où investir en France ?

La dépréciation immobilière

Ne négligez pas le risque de dépréciation immobilière. Il faut en effet se projeter au-delà du prix d’achat et de la valeur actuelle d’un bien. En tenant compte de l’évolution de la population, de la santé de l’économie locale et de l’évolution des prix du marché immobilier sur une longue période, essayez de comprendre si un bien va prendre de la valeur ou non.

Enfin , selon le montant que vous souhaitez investir et le type de bien ciblé, intéressez-vous également à la fiscalité qui s’appliquera. Il existe en France de nombreux dispositifs d’aide à l’investissement pour absorber une partie des coûts liés à l’achat (lire ci-après).

On le voit avec cette première liste de critères pour investir dans l’immobilier en France, la bonne ville et le bon bien vont dépendre de votre stratégie globale.

Selon que vous souhaitiez vous constituer un patrimoine solide et valorisable ou plutôt privilégier un achat qui apporte un fort rendement, la ville idéale ne sera pas la même. Nous évoquons ci-après plusieurs projets : investir dans une ville avec rentabilité élevée et risque locatif faible, investir dans une ville qui donne accès à des aides financières et enfin un focus sur Paris. De quoi enfin comprendre dans quelle ville investir dans l’immobilier en France.

Investir dans une ville avec rentabilité élevée et risque locatif faible

Lorsque l’on croise la rentabilité potentielle et le risque locatif par ville, on peut obtenir un classement des communes dans lesquelles il est possible de maximiser son investissement tout en limitant les risques. À ce petit jeu, selon le classement réalisé par Meilleurs Agents pour Les Echos , trois communes émergent : il s’agit d’Aubervilliers, de Pantin et de Bordeaux. Les trois villes affichent un risque locatif très faible et des rentabilités relativement bonnes à savoir 6,1 % pour Aubervilliers, 4,8 % pour Pantin et 3,7 % pour Bordeaux.

Il existe, si vous voulez prendre plus de risques, des villes dans lesquelles la rentabilité est maximale mais le risque locatif plus important. Dans ce classement, on retrouve Béziers, Bourges, Limoges, Mulhouse, Saint-Etienne et Sarcelles.

Et pour celles et ceux qui souhaitent limiter les risques et engranger une rentabilité faible mais avec très peu de risque locatif ? En région, la ville de Lyon arrive en tête. En Île-de-France, citons Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine et Versailles.

Dans quelle ville investir dans l’immobilier en France ? Un accès aux aides financières

Les aides financières pour l’achat d’un bien immobilier sont nombreuses. Elles ciblent parfois les primo-accédants (comme le prêt à taux zéro), mais certaines sont également destinées à l’investissement locatif. Dans ce second cas, elles sont directement attachées à des biens en particulier, en prenant en compte leur situation géographique.

C’est le cas du dispositif de défiscalisation Pinel, qui permet à tout investisseur achetant un logement neuf dans le but de le louer, de bénéficier d’une réduction d’impôt. Les communes concernées doivent se situer dans les zones A bis, A, B1.

Dans l’ancien, le dispositif Denormandie est une réduction d’impôt sur le revenu. Cette réduction est accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé pour le mettre en location. 222 villes sont éligibles au dispositif Denormandie, 245 si l’on compte les villes ayant engagé une Opération de Revitalisation de leur Territoire (ORT).

Faites preuve de prudence si vous vous intéressez aux dispositifs de défiscalisation. Si l’État défiscalise, c’est qu’il existe un risque qui peut coûter cher. N’oubliez pas que vous n’achetez pas de la défiscalisation. L’objectif d’un investissement immobilier est d’acheter de la « pierre » et pas seulement la promesse d’une réduction d’impôt, soumise à de nombreuses contraintes et aléas (travaux à effectuer, plafonds de revenus pour les locataires, loyer à ne pas dépasser, etc.).

Miser sur l’attractivité de Paris et les grands projets de la capitale

Pour un investissement immobilier en France sûr et permettant de se constituer un patrimoine, certains professionnels ne vous recommanderont qu’une seule destination : Paris. Le dynamisme économique de la capitale ainsi que les nombreux projets d’infrastructures majeurs qui se préparent font de Paris – et plus globalement de toute l’Île-de-France – un secteur toujours prisé des investisseurs. Nombreux sont les étrangers à cibler Paris comme la priorité pour investir en France. Avec raison ?

Dans Paris intra-muros, le cap des 10 000 € le m² en moyenne a maintenant été dépassé (en 2019). Mais atteindre une rentabilité forte en achetant aujourd’hui s’avère difficile. Ce prix élevé pour les candidats à l’achat et la rentabilité faible ne doivent pas faire oublier une grande disparité à l’échelle générale qu’est le Grand Paris, et plus globalement l’Île-de-France. Il reste toujours possible de trouver dans les départements voisins de la Seine (75) des biens immobiliers avec un prix inférieur à 2 000 € le m². Surtout, c’est en s’éloignant du périphérique que l’on peut trouver des biens avec une rentabilité brute supérieure à 4 % ou plus. Attention toutefois au marché locatif qui, logiquement, y est moins dynamique.

Dans quelle ville investir dans l’immobilier en France à proximité de Paris ? Aubervilliers, Bondy, Créteil, Montreuil ou Neuilly-Plaisance par exemple. Ne négligez pas également Gif-sur-Yvette (qui va bénéficier de l’arrivée de la ligne 18 du Grand Paris Express) ou encore Poissy, avec d’importantes opérations d’urbanisme en cours pour moderniser le parc de logements vieillissant.