En ce qui concerne le calcul de la rentabilité locative, on distingue trois grandes formules qui permettent d’évaluer le rendement à attendre.
Le calcul du rendement brut
Le rendement brut est le rendement d’un investissement immobilier le plus simple à déterminer. Il s’agit d’une formule de calcul basique se limitant à diviser les loyers annuels perçus par le prix de votre acquisition (prix d’achat et frais d’acquisition inclus).
Formule de calcul de la rentabilité locative brute
(Loyer annuel / Prix) x 100
La rentabilité brute repose sur un calcul très basique qui ne permet pas de déterminer précisément combien rapporte un investissement locatif. Attention, car ce rendement brut est le chiffre souvent mis en avant par les vendeurs et notamment par les professionnels. Il convient de ne pas s’y fier, mais plutôt de privilégier le rendement net.
Le calcul du rendement net
Le rendement net est le rendement d’un investissement immobilier qui prend en compte les frais et les charges liés à l’achat d’un bien immobilier. Ainsi, pour réaliser ce calcul, il faut toujours diviser les loyers annuels perçus mais y retirer les charges non récupérables sur le locataire, les dépenses pour travaux et entretien ou encore les frais de gestion locative sans oublier les assurances. Ensuite, on ne se contente pas ici de diviser le montant obtenu par le prix d’achat du bien immobilier. On y ajoute également le coût du crédit associé au financement (c’est-à-dire le total des mensualités).
Formule de calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier locative nette
((Loyer annuel – frais et charges) / (Prix + coût du crédit)) x 100
La rentabilité locative nette est bien plus intéressante à prendre en compte lorsque vous souhaitez prendre la décision d’acheter ou non un logement. Parce que le calcul inclut tous les frais et toutes les charges liées à la propriété, vous disposez d’une vision bien plus précise du rendement attendu.
Le calcul du rendement net-net
Ultime formule de calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier, le rendement « net-net ». On parle de net-net car cette rentabilité est nette de frais et charges et nette d’imposition. Il s’agit donc du rendement locatif le plus fidèle à la réalité, tenant compte de votre régime d’imposition individuel.
Formule de calcul de la rentabilité locative nette-nette
Pour obtenir votre rendement net-net, de nombreux paramètres sont à prendre en compte. Tout dépendra notamment du régime de vos revenus fonciers (micro foncier, réel, micro BIC) et de votre tranche marginale d’imposition. Ce calcul peut également être influé selon que vous utilisiez ou non un dispositif pensé pour la défiscalisation (loi Pinel ou Denormandie par exemple).
