Comprendre et maîtriser la rentabilité d'un investissement immobilier

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif avant de se décider à investir ou non est une première étape incontournable. Il s’agit d’un outil d’aide à la décision pour vous permettre d’évaluer si l’achat d’un bien immobilier dans la perspective de le louer constitue un placement intéressant ou non. Car ne l’oubliez jamais : acheter pour louer est très différent du fait d’acheter pour se loger. Ici, même si vous devez prendre en compte vos goûts personnels, l’objectif de rentabilité est central.

Lorsque l’on parle d’un placement, on calcule son rendement de manière annuelle. Pour ce qui concerne un investissement locatif, le rendement n’échappe pas à cette règle et il est question de rentabilité locative. Ce calcul – que nous détaillons ci-dessous – se résume à faire la somme des loyers générés par la location du logement et à diviser le tout par le prix d’achat, en tenant compte des frais.

Utile comme véritable garde-fou avant de se lancer dans l’achat de son premier bien immobilier, outil pour savoir si un logement peut devenir rentable, le rendement locatif est à connaître et à suivre au fil de votre investissement.

En ce qui concerne le calcul de la rentabilité locative, on distingue trois grandes formules qui permettent d’évaluer le rendement à attendre.

Le rendement brut est le rendement d’un investissement immobilier le plus simple à déterminer. Il s’agit d’une formule de calcul basique se limitant à diviser les loyers annuels perçus par le prix de votre acquisition (prix d’achat et frais d’acquisition inclus).

La rentabilité brute repose sur un calcul très basique qui ne permet pas de déterminer précisément combien rapporte un investissement locatif. Attention, car ce rendement brut est le chiffre souvent mis en avant par les vendeurs et notamment par les professionnels. Il convient de ne pas s’y fier, mais plutôt de privilégier le rendement net.

Le rendement net est le rendement d’un investissement immobilier qui prend en compte les frais et les charges liés à l’achat d’un bien immobilier. Ainsi, pour réaliser ce calcul, il faut toujours diviser les loyers annuels perçus mais y retirer les charges non récupérables sur le locataire, les dépenses pour travaux et entretien ou encore les frais de gestion locative sans oublier les assurances. Ensuite, on ne se contente pas ici de diviser le montant obtenu par le prix d’achat du bien immobilier. On y ajoute également le coût du crédit associé au financement (c’est-à-dire le total des mensualités).

La rentabilité locative nette est bien plus intéressante à prendre en compte lorsque vous souhaitez prendre la décision d’acheter ou non un logement. Parce que le calcul inclut tous les frais et toutes les charges liées à la propriété, vous disposez d’une vision bien plus précise du rendement attendu.

Ultime formule de calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier, le rendement « net-net ». On parle de net-net car cette rentabilité est nette de frais et charges et nette d’imposition. Il s’agit donc du rendement locatif le plus fidèle à la réalité, tenant compte de votre régime d’imposition individuel.

Pour obtenir votre rendement net-net, de nombreux paramètres sont à prendre en compte. Tout dépendra notamment du régime de vos revenus fonciers (micro foncier, réel, micro BIC) et de votre tranche marginale d’imposition. Ce calcul peut également être influé selon que vous utilisiez ou non un dispositif pensé pour la défiscalisation (loi Pinel ou Denormandie par exemple).