Rentabilité investissement immobilier

L’objectif d’un placement financier ou immobilier est de générer une rentabilité.

Ce rendement peut être calculé de manière simple dans le cas d’un investissement locatif. Il existe en effet plusieurs niveaux de rendement (brut, net, net-net) et des formules qui, dans tous les cas, vous permettent d’affiner et de comprendre la rentabilité que vous pouvez attendre de votre investissement. La rentabilité d’un investissement immobilier, c’est le sujet de cet article. Bénéficiez de tous nos conseils en investissement immobilier !

Rentabilité investissement immobilier

Calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif avant de se décider à investir ou non est une première étape incontournable. Il s’agit d’un outil d’aide à la décision pour vous permettre d’évaluer si l’achat d’un bien immobilier dans la perspective de le louer constitue un placement intéressant ou non. Car ne l’oubliez jamais : acheter pour louer est très différent du fait d’acheter pour se loger. Ici, même si vous devez prendre en compte vos goûts personnels, l’objectif de rentabilité est central.

Lorsque l’on parle d’un placement, on calcule son rendement de manière annuelle. Pour ce qui concerne un investissement locatif, le rendement n’échappe pas à cette règle et il est question de rentabilité locative. Ce calcul – que nous détaillons ci-dessous – se résume à faire la somme des loyers générés par la location du logement et à diviser le tout par le prix d’achat, en tenant compte des frais.

Utile comme véritable garde-fou avant de se lancer dans l’achat de son premier bien immobilier, outil pour savoir si un logement peut devenir rentable, le rendement locatif est à connaître et à suivre au fil de votre investissement.

Calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier : les formules à connaître

En ce qui concerne le calcul de la rentabilité locative, on distingue trois grandes formules qui permettent d’évaluer le rendement à attendre.

Le calcul du rendement brut

Le rendement brut est le rendement d’un investissement immobilier le plus simple à déterminer. Il s’agit d’une formule de calcul basique se limitant à diviser les loyers annuels perçus par le prix de votre acquisition (prix d’achat et frais d’acquisition inclus).

Formule de calcul de la rentabilité locative brute

(Loyer annuel / Prix) x 100

La rentabilité brute repose sur un calcul très basique qui ne permet pas de déterminer précisément combien rapporte un investissement locatif. Attention, car ce rendement brut est le chiffre souvent mis en avant par les vendeurs et notamment par les professionnels. Il convient de ne pas s’y fier, mais plutôt de privilégier le rendement net.

Le calcul du rendement net

Le rendement net est le rendement d’un investissement immobilier qui prend en compte les frais et les charges liés à l’achat d’un bien immobilier. Ainsi, pour réaliser ce calcul, il faut toujours diviser les loyers annuels perçus mais y retirer les charges non récupérables sur le locataire, les dépenses pour travaux et entretien ou encore les frais de gestion locative sans oublier les assurances. Ensuite, on ne se contente pas ici de diviser le montant obtenu par le prix d’achat du bien immobilier. On y ajoute également le coût du crédit associé au financement (c’est-à-dire le total des mensualités).

Formule de calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier locative nette

((Loyer annuel – frais et charges) / (Prix + coût du crédit)) x 100

La rentabilité locative nette est bien plus intéressante à prendre en compte lorsque vous souhaitez prendre la décision d’acheter ou non un logement. Parce que le calcul inclut tous les frais et toutes les charges liées à la propriété, vous disposez d’une vision bien plus précise du rendement attendu.

Le calcul du rendement net-net

Ultime formule de calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier, le rendement « net-net ». On parle de net-net car cette rentabilité est nette de frais et charges et nette d’imposition. Il s’agit donc du rendement locatif le plus fidèle à la réalité, tenant compte de votre régime d’imposition individuel.

Formule de calcul de la rentabilité locative nette-nette

Pour obtenir votre rendement net-net, de nombreux paramètres sont à prendre en compte. Tout dépendra notamment du régime de vos revenus fonciers (micro foncier, réel, micro BIC) et de votre tranche marginale d’imposition. Ce calcul peut également être influé selon que vous utilisiez ou non un dispositif pensé pour la défiscalisation (loi Pinel ou Denormandie par exemple).

Les bons réflexes pour estimer son rendement immobilier

Les calculs qui figurent ci-dessus permettent d’estimer la rentabilité locative future de votre investissement immobilier. Mais attention. Investir dans un bien pour le mettre en location, ce n’est pas seulement une affaire de mathématique. Au-delà des chiffres, voici nos conseils pour réaliser une estimation au plus proche de la réalité.

Prenez en compte les changements de locataires et les périodes de vacance locative

Dans un monde idéal, un bien immobilier que vous achetez et financez à l’aide d’un crédit pendant 20 ans va être loué pendant cette durée, sans discontinuer. Mais, en réalité, sauf cas exceptionnel, vous n’allez pas conserver le même locataire pendant toutes ces années. Il faut prendre en compte le turnover mais également les possibles périodes de vacance locative. Or, si l’appartement est inoccupé, cela signifie aucune rentrée d’argent. Sans loyer qui rentre, votre rentabilité est directement affectée.

Ayez une approche pragmatique et réalist

Essayez d’éviter au maximum les projections trop optimistes en ce qui concerne les futurs revenus que vous allez percevoir de votre investissement immobilier. N’envisagez pas par exemple une mise sur le marché avec un premier loyer trop élevé et déconnecté de la réalité de la commune. Même si vous effectuez par exemple une rénovation dans les règles de l’art, et que vous apportez des services additionnels, ne vous écartez pas trop des prix pratiqués. Faites preuve de méfiance à propos des simulations et autres chiffres donnés sans fondement réel.

Pensez cash-flow et plus-value

Il est important de s’intéresser au cash-flow que vous pouvez dégager chaque mois. Mais il arrive parfois que pour certains investissements dont la rentabilité est feaible, c’est plutôt la perspective d’une plus-value importante qui soit le réel objectif.

A noter : Intégrez dans votre réflexion la possibilité de réaliser une plus-value forte. On parle alors du potentiel d’investissement en prenant en compte la plus-value et pas seulement l’angle de la rentabilité mois après mois.