Investir dans l’immobilier peut être justifié pour alléger la pression fiscale qui s’exerce sur votre foyer. En effet, il existe des dispositifs de défiscalisation qui vous apporteront une réduction d’impôt en fonction du montant investi. Il est possible notamment de réduire vos impôts jusqu’à 21 % du montant total investi dans le cas de la loi Pinel ou de la loi Denormandie. Mais à chaque fois, des conditions sont à respecter. Vous devez vous engager sur une durée de mise en location, respecter les plafonds de loyers et sélectionner vos locataires en respectant des conditions de revenus. Quelle loi de défiscalisation utiliser ? A quelles contraintes se soumettre ? Voici un état des lieux.
| Loi de défiscalisation | Description |
|---|---|
| Loi Pinel | Uniquement pour les biens neufs. Zonage à respecter, loyer et ressources des locataires plafonnés. Uniquement pour location en tant que résidence principale.
Engagement de location d’une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien sur la durée de mise en location. |
| Loi Censi Bouvard | Uniquement pour des biens meublés qui font partie d’une certaine catégorie d’immeubles éligibles (résidence pour étudiants, résidence pour seniors, EHPAD ou résidence de tourisme).
Signature d’un bail commercial obligatoire avec un exploitant. Réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien sur une durée de 9 à 12 ans. |
| LMNP réel | Lorsque vous louez un logement meublé, vous êtes considéré comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Avec le régime réel qui permet de déclarer les charges réellement payées et de cumuler l’amortissement, vous pouvez réduire fortement votre imposition. C’est le cas par exemple dans les zones avec un faible rendement locatif. |
| Loi Malraux | Destinée aux bâtiments anciens qui nécessitent des rénovations.
Le logement doit se situer dans un site patrimonial remarquable, dans un quartier ancien dégradé ou encore dans un périmètre qui fait l’objet d’un plan spécial d’aménagement. L’engagement de mise en location est de neuf ans, sans condition particulière. Réduction d’impôt de 22% ou 30% du montant des travaux. |
| Le déficit foncier | Il est possible de déduire de vos revenus locatifs pour un bien proposé en location vide toutes les dépenses réellement engagées. Travaux d’entretien, assurance, charges de copropriété ou encore intérêts d’emprunts… Vous pouvez utiliser cet avantage fiscal et créer du déficit foncier dans la limite de 10 700 €. |
| La loi Monuments Historiques | Loi de défiscalisation dédiée uniquement pour l’achat d’un bâtiment à rénover, classé à l’inventaire des Monuments Historiques.
Jusqu’à 100 % des charges foncières et 100 % du coût des travaux sont déductibles de l’impôt. Un dispositif destiné uniquement aux revenus élevés et aux ménages fortement imposés. |
| Loi Denormandie | Loi de défiscalisation lancée en 2019 et centrée sur les achats d’immeubles anciens, pour rénovation et mise en location.
On retrouve le même barème qu’avec la loi Pinel (12, 18 et 21% du montant total du projet que vous pouvez utiliser en réduction d’impôt pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans). Les travaux doivent représenter 25% de la part du total de l’opération. Un certain niveau de performance énergétique doit être atteint. De même, des plafonds de loyers et de ressources s’appliquent. |
Notons qu’une alternative à l’investissement immobilier locatif pour réduire ses impôts existe : il s’agit des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) fiscales. Un placement qui allie l’immobilier et la finance, mais avec des règles propres à bien maitriser.
Enfin, notez que vous aurez le choix entre un investissement immobilier neuf, ou un investissement immobilier ancien.
