Comment rendre un terrain constructible ?

Comment rendre un terrain constructible ?

Vous possédez un terrain sur lequel vous aimeriez faire construire, ou vous projetez d’acheter une parcelle, mais celle-ci n’est pour le moment pas située dans une zone qui rend une construction possible ? Sachez que la constructibilité d’un terrain n’est pas immuable. Ainsi, vous pouvez très bien posséder ou acquérir un terrain non-constructible, puis suivre une procédure pour le rendre constructible par la suite. C’est ce que nous allons voir dans cet article détaillé avec des conseils concrets pour demander à rendre un terrain constructible.

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Un projet immobilier ? Comment rendre un terrain constructible ?

Les conditions pour qu’un terrain soit constructible

Commençons par évoquer brièvement les conditions qui font d’une parcelle un terrain constructible ou non. Si vous voulez approfondir le sujet, consultez notre article « Comment savoir si un terrain est constructible ». Sachez que trois grands critères doivent être respectés, et feront qu’un terrain sera apte à recevoir votre construction. Ces trois critères doivent tous être réunis.

  1. Le terrain doit être viabilisé. Cela signifie qu’il doit pouvoir être raccordé ou raccordable à une ou plusieurs voiries. Ce raccordement est capital car il permet tant l’accès du trafic automobile que la connexion aux réseaux collectifs (eau, électricité, téléphonie, gaz, etc.).
  2. Le terrain doit être juridiquement autorisé à recevoir une construction. Pour savoir si les autorités compétentes autorisent une construction, il faut se référer au plan local d’urbanisme (PLU) et demander en mairie un certificat d’urbanisme. Ce dernier est applicable à chaque terrain et détermine directement sa constructibilité ou sa non-constructibilité.
  3. Enfin, le terrain doit pouvoir recevoir une construction. Il faut pour cela évaluer la capacité du sol à supporter une construction neuve. Cette évaluation est menée en tenant compte du poids et des charges futures de la construction, notamment, et en s’intéressant à la composition du sol.

sont réunies, et que toutes les formalités administratives sont en règle, votre terrain est constructible. Mais si un élément manque ? Comment faire en sorte de faire évoluer un terrain pour le rendre constructible ?

Comment un terrain non-constructible peut-il devenir constructible ?

Plusieurs solutions s’offrent à vous si vous voulez que votre terrain actuellement non-constructible le devienne.

  • Si le terrain se situe dans une zone non-constructible, vous pouvez demander une modification du PLU ou le contester.
  • Si le problème est lié à la nature des sols, vous pouvez commander une étude complète pour identifier les risques, et ensuite adapter votre projet.
  • Enfin, nous évoquons aussi le cas d’un terrain qui peut ne pas être constructible car nécessitant des aménagements. Explications.

Demander une révision du PLU

La première démarche à envisager afin de rendre un terrain constructible si celui-ci ne se situe pas dans une zone adaptée consiste à demander une modification du PLU. En effet, si le point de blocage est le zonage (avec votre terrain situé dans une zone non-constructible de type A, N) alors vous avez le droit d’effectuer une demande de requalification de votre parcelle auprès du maire de la commune où se situe le terrain. Attention, le maire seul ne peut pas faire évoluer ce document d’urbanisme. Il doit se référer aux règles en place et consulter plusieurs parties prenantes. C’est le cas notamment si votre commune est dotée d’un PLUI, c’est-à-dire un plan local d’urbanisme intercommunal.

Votre demande de modification de PLU doit être détaillée et justifiée. Il vous faut des arguments pour rendre un terrain constructible. Justifiez votre demande en expliquant que votre projet ne va pas nuire au développement voulu par la commune et s’inscrit dans la logique d’urbanisme en place. Montrez également que votre projet n’a pas d’impact sur l’environnement et ne constitue en aucun cas une source de nuisances ou de risques.

Il existe en ligne des modèles de lettre de demande pour rendre un terrain constructible si vous demandez à modifier le PLU. Vous pouvez les consulter et vous en inspirer, mais nous vous recommandons de personnaliser votre demande et d’y présenter des arguments solides. Une modification de PLU n’est pas une démarche anodine. Il faut montrer votre sérieux et votre engagement. Un modèle qui ne traduit pas votre implication et votre motivation a peu de chance d’aboutir.

A savoir : le maire est l’autorité compétente en cas de présence d’une carte communale ou d’un PLU. A défaut, il faut se tourner vers la Direction départementale de l’équipement (DDE) ou la préfecture pour échanger sur la constructibilité de votre parcelle.

S’opposer au Plan Local d’Urbanisme

Autre démarche que vous pouvez mener pour rendre un terrain constructible, la contestation du PLU. Cette démarche se rapproche de la demande de modification. Toutefois, elle ne repose pas sur un recours gracieux, mais bien sur une contestation directe du PLU, sur le fond ou sur la forme.

Il existe une grande variété de voies de recours. Vous pouvez par exemple mettre en cause un zonage jugé inapproprié ou un coefficient des sols considéré comme insuffisant. Un accompagnement par un professionnel du droit est recommandé pour que votre recours soit fondé et puisse donner lieu à une réponse positive.

Effectuer une étude des sols

Si votre terrain est jugé comme non-constructible à cause de la nature des sols, tout n’est pas pour autant perdu. Le document qui fait autorité est l’étude de sol, également appelée étude géotechnique. Menée par un géotechnicien, elle permet une connaissance détaillée des sols de fondation. On peut y apprendre la sensibilité à l’eau, les tassements ou gonflements à attendre dans le futur, les capacités portantes de l’ensemble ou encore le risque sismique. Cette étude, même si elle se conclue par l’identification d’un ou de plusieurs risques, peut vous aider à rendre un terrain constructible. Oui, une fois les risques connus, vous pouvez agir et faire de votre projet de construction une réalité.

  • Adaptez le projet en fonction des résultats de l’étude. Le projet doit être adapté pour que sa structure et son habilité puissent être compatibles avec la nature des sols. Il ne sera peut-être pas possible de construire sur plusieurs niveaux ou encore dans une partie précise du terrain… mais le projet peut peut-être aboutir avec des adaptations. Elles ne sont pas nécessairement très couteuses si elles sont prévues dès le début, et ne nécessiteront qu’un surcoût en matière d’étude, pas obligatoirement en matière de matériaux / construction.
  • Vous pouvez changer totalement de projet si les risques ne sont pas maitrisés. Changer la configuration du bâtiment, son emplacement, l’emprise au sol, etc.

Réaménager le terrain

Beaucoup d’anciens terrains urbains peuvent être qualifiés de terrains non-constructibles. On parle alors d’une impossibilité liée à l’aménagement propre de la parcelle, qui rend toute nouvelle construction ou toute extension impossible. La construction en place ne respecte pas le PLU ou encore le règlement en vigueur en matière de hauteur des bâtiments, emprise au sol, etc.

Si vous rencontrez ce cas précis d’une constructibilité réglementairement subordonnée à une restructuration d’ensemble de l’aménagement, alors vous n’avez d’autre choix que de vous soumettre aux règles. Il faut réaménager et/ou reviabiliser lorsque cela est nécessaire. Le cas peut se présenter si vous faites l’acquisition d’un ancien espace industriel ou d’un vieux local commercial situé dans une zone urbaine. En théorie, il est possible d’y construire… mais votre projet doit au préalable être basé sur un réaménagement complet et une adaptation de la parcelle (raccordement aux réseaux, démolition, etc.)

Rendre un terrain constructible est une démarche qui peut s’avérer complexe et dont la difficulté est directement liée à la nature du terrain lui-même (sa localisation, son zonage, ses sols, les bâtiments déjà en place). Faites-vous accompagner dans vos démarches pour obtenir une réponse positive et construire la maison de vos rêves.


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