Comment savoir si un terrain est constructible ?

Pour le savoir, il faut passer par l’étape réglementaire et par la recherche dans des documents et bases de données établies (sans la majorité des cas) de manière locale. Les règles d’urbanisme locales, déterminées le plus souvent à l’échelle communale, permettent de déterminer la constructibilité ou non d’une parcelle. Il faut se référer au PLU, au certificat d’urbanisme ainsi qu’au cadastre pour vérifier qu’un terrain est constructible. Dans d’autres cas comme pour savoir comment rendre un terrain constructible, l’étude du PLU est indispensable.

En consultant ces documents (voir ci-après comment les consulter), vous pourrez alors savoir si une parcelle est constructible ou non. Vous aurez une réponse à un instant T.

Pour savoir si un terrain que vous possédez peut recevoir une construction, ou si un terrain que vous souhaitez acheter est constructible, il convient en premier lieu de consulter le plan local d’urbanisme. A défaut, vous devrez vous tourner vers la carte communale. Dans le PLU, vous allez accéder au détail des zones présentent dans votre commune. Localisez la parcelle de terrain pour laquelle vous souhaitez des informations. En fonction de la zone dans laquelle elle se situe, vous aurez déjà une première indication.

Pour rappel, on distingue dans un PLU quatre grandes zones, qui peuvent ensuite être découpées en une multitude de plus petites zones.

• Les Zones urbaines (U) : généralement constructibles, elles sont déjà dotées de construction et donc de servitudes (transports, énergies). Il est possible d’y effectuer une construction neuve ou un agrandissement, en se conformant aux règles d’urbanisme en vigueur.
• Les Zones à urbaniser (AU) : généralement constructibles, elles ne sont pas encore urbanisées mais possèdent les servitudes en limite. Parfois, l’accès à l’électricité, l’eau ou le gaz est déjà réalisé. Ces zones sont celles qui vont permettre à la commune de se développer. Elles vont recevoir des constructions à moyen ou long-terme, et peuvent devenir des zones urbaines (U) par révision du PLU.
• Les zones agricoles (A) : ces zones sont constructibles sous réserves strictes pour des bâtiments liés à l’activité agricole, ou encore pour des bâtiments qui hébergent l’exploitant agricole. D’ailleurs de nombreux propriétaires terriens sont souvent confrontés à la question de savoir comment passer un terrain agricole en terrain constructible.
• Les Zones naturelles et forestières (N) : elles sont en règle générale non constructibles, du fait du caractère naturel qu’il faut conserver

Ultime document à consulter pour connaître la constructibilité d’un terrain, le cadastre. Le numéro de cadastre propre à chaque terrain correspond au numéro de parcelle du terrain sur le plan.
Demandez un relevé cadastral afin de déterminer les limites exactes du terrain pour lequel vous voulez vérifier la constructibilité. Vous aurez également la confirmation de la zone dans laquelle il se situe.

Pour obtenir un relevé cadastral, plusieurs options sont à votre disposition.

• Déplacez-vous directement en mairie. Le service dédié à l’urbanisme de la commune correspondante à votre terrain pourra vous renseigner et vous aider à obtenir un relevé cadastrale.
• Deuxième solution, effectuer les démarches via le site Internet de la mairie de la commune concernée.
• Dernière solution, rendez-vous sur le site internet cadastre.gouv.fr. Ce site de consultation de plan cadastral français est composé de plus de 550 000 feuilles de plan aux formats image ou vecteur. Seul bémol, sa consultation est peu évidente.

Oui. Des interdictions absolues de construction existent. Elles peuvent être en place pour protéger d’un risque connu (comme dans une zone inondable ou une zone exposée à des risques naturels). Le portail georisques.gouv.fr répertorie toutes les zones à risques. Des interdictions sont aussi à noter dans des zones naturelles ou agricoles, afin de préserver l’environnement ou le caractère naturel d’un espace. Sachez enfin que pour des raisons d’organisation, des zones réservées à des projets d’équipement public peuvent aussi être frappées d’une interdiction absolue de construire.

Oui. Comme n’importe quelle transaction immobilière, des frais s’appliquent à l’achat d’un terrain constructible. En effet, les frais de notaire s’élèvent à 7 ou 8 % du prix d’acquisition du terrain. A cela, il faudra ajouter la TVA, la taxe foncière, et d’autres frais liés à un projet de construction sur le dit terrain, tels que la viabilisation, l’étude de sol ou les frais de bornage par un géotechnicien.

Un terrain peut être déclaré comme constructible même s’il n’est pas raccordé à toutes les commodités indispensables (réseau de voirie, réseaux sanitaires et différents réseaux énergétiques). Ce cas de figure peut concerner des terrains dans des zones à urbaniser. A l’échelle locale, la constructibilité est accordée, mais il faut encore obtenir les autorisations de raccordement, parfois longues à valider.

Attention aux permis de construire et aux autorisations délivrées par la commune, qui ne sont pas à confondre avec le caractère constructible des sols. Pour faire simple, détaillons les deux niveaux à connaître. La mairie de votre commune va vous délivrer une autorisation de construire, mais cette autorisation administrative ne signifie en aucun cas que le terrain puisse effectivement se prêter à une construction. Il faut pour cela étudier la géologie du terrain, son inclinaison et la nature des sols pour vérifier qu’une maison peut, par exemple, y être construite sans risque. Il peut même se produire des cas où suite à une décision de la commune un PLU est annulé et le terrain est devenu non constructible.

La loi vous permet de vous protéger et de placer dans un compromis de vente une condition suspensive qui rendra l’achat du terrain définitif une fois le permis de construire obtenu. Si vous achetez le terrain séparément, prenez toutes vos précautions en demandant une étude complète des sols. Vous pouvez mandater un professionnel pour qu’il s’engage sur la constructibilité.